PROTOCOLO

JURÍDICO PARA

COMUNEROS EN LA

PROPIEDAD

HORIZONTAL.

SUS DERECHOS Y

OBLIGACIONES

(Plasmación protocolizada y articulada de algunos

problemas que surgen en la Propiedad Horizontal y

que se ofrecen en este protocolo como solución para

unificar la forma de actuar o proceder y que afectan

al administrador de fincas, letrado de la comunidad,

presidente de la comunidad y junta rectora, así como

a los comuneros y las relaciones con los anteriores de

terceros.

Este documento puede distribuirse a los comuneros

como herramienta jurídica que sirve para ahorrar

problemas de interpretación jurídica y agilizar la

gestión y solución de los problemas que surgen en las

comunidades de vecinos.)1

1 Este protocolo se elabora sistematizando la respuesta general que dan los tribunales a las cuestiones de

hecho que son enumeradas en el mismo.

INDICE

TÍTULO I LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.

TITULO II. LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

CAPÍTULO 1. MOROSIDAD.

CAPÍTULO II. PRESENTES Y AUSENTES A LA JUNTA

CAPÍTULO III. PROBLEMAS EN LA VOTACIÓN DE PUNTOS

DEL ORDEN DEL DÍA

CAPÍTULO IV. EL ACTA DE LAS JUNTAS DE

PROPIETARIOS

TITULO III. ACTOS DE COMUNICACIÓN.

TITULO IV. ADOPCIÓN DE ACUERDOS.

TITULO V. OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

CAPÍTULO I. EN ELEMENTOS COMUNES

CAPÍTULO II. EN ELEMENTOS PRIVATIVOS.

TITULO VI. ACTIVIDADES MOLESTAS, PROHIBIDAS,

INSALUBRES, NOCIVAS Y PELIGROSAS. ESTATUTOS Y TÍTULO

CONSTITUTIVO.

CAPÍTULO I. ART. 7.2 LPH. ACTIVIDADES MOLESTAS Y

DEMÁS.

CAPÍTULO II. ESTATUTOS Y TÍTULO CONSTITUTIVO.

TITULO VII. GASTOS DE COMUNIDAD

TITULO VIII RELACIONES DE LOS COMUNEROS CON EL

ADMINISTRADOR DE FINCAS.

TITULO IX. OBLIGACIONES VARIAS DEL COMUNERO

TITULO X. NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

Las líneas de actuación fijadas en este documento son

respuestas basadas en la experiencia de las soluciones de

los tribunales de justicia ante los problemas que se repiten

con frecuencia en las juntas de propietarios. Es decir, las

propuestas son respuestas dadas por el Tribunal Supremo y

en las materias en las que este no se ha pronunciado por la

mayoría de las Audiencias Provinciales.

El documento está enfocado a actuaciones propias

afectantes a comuneros y que repercuten en un mejor

conocimiento de estos de la respuesta jurídica, evitando la

conflictividad en la comunidad y una mejora en el trabajo

diario del administrador de fincas.

No se trata de respuesta personalistas a problemas que

surgen en la Propiedad Horizontal en las comunidades de

vecinos, sino la que dan el Tribunal Supremo y las

Audiencias Provinciales como criterios generales de solución

de conflictos.

TÍTULO I LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.

Art. 1.- Reglas en materia de convocatorias de junta.

a) Indicación del quórum. En la convocatoria de la junta el

AF indicará junto a cada punto del orden del día cuál es el

“quórum” exigido para la adopción de cada acuerdo, a fin de

que de antemano se conozca el mismo antes de proceder a

su votación el día de la junta. Ello evita problemas a la hora

de que algún comunero difiera del quórum que en ese

momento se propone para adoptar el acuerdo.

b) Solicitud de entrega de copia de documentación para

asistir a una junta. El comunero no tiene derecho de copia

de la documentación que se llevará a la junta, solo de

exhibición.

c) Contenido del orden del día. No es precisa una

descripción detallada del orden del día, sino tan solo el

objeto de la convocatoria con la mención de cada punto del

orden del día.

d) La convocatoria la firma el presidente aunque

formalmente la redacta el administrador de fincas. La

ejecución material es competencia del administrador

de fincas.

e) Cualquier comunero puede pedir al presidente que

incluya un punto en el orden del día. Además, con

respecto a si es potestativo del Presidente admitir o rechazar

estas peticiones hay que recordar que la redacción del art.

16.2. 2º es lo suficientemente clara en cuanto a la obligación

del Presidente de incluir en el orden del día la petición

realizada por cualquier propietario, siempre y cuando reúna

la petición los requisitos exigidos de: a. Escrito dirigido al

Presidente y b. Claridad en la relación de asuntos que desea

sean incluidos en el orden del día. Así pues, si así consta el

Presidente está obligado a incluirlos “en el orden del día de

la siguiente Junta que se celebre”, dice la norma, sin que

pueda diferir su inclusión a otra de carácter extraordinario.

Si no lo hiciera así el comunero podría demandar a la

comunidad pidiendo al juez que la convoque. El Presidente

podrá rechazar la petición cuando la considere notoriamente

improcedente.

f) Periodicidad de la convocatoria. La Junta se celebrará

una vez al año o cuando el Presidente lo considere

conveniente o cuando lo pida la cuarta parte de propietarios

o un número que represente el 25% de las cuotas de

participación. La convocatoria de la Junta la hará el

Presidente o en su defecto, los promotores de la reunión.

g) Incomparecencia del presidente a la junta. La no

comparecencia del Presidente a las Juntas convocadas por la

vía del art. 16.1 LPH por la cuarta parte de los propietarios,

o un número de estos que representen al menos el 25% de

las cuotas de participación. En primer lugar, hay que decir

que en el caso de que se convoque y celebre la Junta por el

“quórum” establecido del 25% recordemos que habida

cuenta que han sido los propietarios del “quórum”

establecido los que han instado la convocatoria deben ser

ellos, los que la ley denomina “promotores”, los que la

convoquen expresamente, no el Presidente. El sistema de la

convocatoria que deberá ejecutar el administrador es el

mismo que si lo hiciera el Presidente de la Comunidad en el

uso de las funciones que también le atribuye el art. 16.1 LPH

con todas las consecuencias de los puntos del orden del día y

relación de propietarios que no están al corriente en el pago

de las deudas con la correlativa advertencia de la posible

privación del derecho de voto del art. 15.2 LPH. El sistema

de “quórum” para la válida constitución de la Junta es el

mismo fijado en el art. 16.2, 3º y la Presidencia de la Junta

deberá ser, obviamente, por el Presidente de la Comunidad.

El problema que se plantea es que si esta convocatoria se ha

verificado por los comuneros ante la negativa del Presidente

podría ocurrir que este se negara a estar en la Junta

presidiéndola. ¿Qué pasaría? ¿debería suspenderse? La

solución práctica no sería suspender la Junta, ya que si

reúne todos los requisitos de convocatoria y “quórum” que

hemos visto no habría motivos legales para suspenderla y

podría actuar como Presidente el Vicepresidente que se

hubiere designado o en su defecto cualquiera de los

miembros de la junta rectora haciéndose constar en acta las

razones de esta circunstancia. Es sumamente práctico que

en todas las Comunidades se haga uso de esta opción de

designar vicepresidentes y junta rectora. La interpretación

más flexible y lógica es que la Junta debe celebrarse y que la

no presencia del Presidente no debe ser obstáculo para ello.

TITULO II. LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

CAPÍTULO 1. MOROSIDAD.

Art. 2.- Reglas para resolver situaciones de morosidad al

inicio de la junta y actuaciones de los morosos.

a) El moroso debe abonar toda la deuda que tenga hasta

el momento del inicio de la junta según el sistema que se

haya aprobado para pagar los gastos de comunidad

(mensual, trimestral, etc). En el caso de que no se abone

toda la deuda que figure en la contabilidad del administrador

de fincas en el instante de su inicio el comunero no podrá

votar, ni se le tendrá en cuenta su cuota de participación

para alcanzar las mayorías.

a. Las cantidades a las que el propietario tiene que hacer

frente para poder votar en la Junta de Propietarios son

todas aquellas que deba a la fecha de celebración

de la misma. Se incluyen no solo aquellas que

hubieran servido de base a la declaración de

morosidad y que sirven para que figurara en la

convocatoria el propietario como privado del derecho al

voto, sino todas aquellas que se hubieran devengado

con posterioridad a esa fecha y antes de la celebración

de la Junta. La suma dineraria de referencia es la

debida en el momento de la celebración de la Junta de

que se trata, en los términos de la cronología de pagos

periódicos establecida para el ordinario funcionamiento

de la Comunidad.

b) Advertida esta situación al moroso por deudas vencidas este

solo podrá intervenir y votar si abona en el acto la deuda

vencida con la Comunidad en ese instante. Solo se admite

como medio de pago dinero en efectivo o resguardo de

ingreso de la suma concreta en la cuenta de la comunidad.

c) No se admiten cheques, pagarés o cualquier título

valor por prohibirlo el art. 1170 Código Civil. Si un

moroso desea votar al inicio de la junta debe abonar en el

acto y en metálico la deuda que hasta ese instante

tuviere con la comunidad y que estuviere vencida, pero

solo podrá hacerlo en metálico no admitiéndose cheques o

pagarés. Distinto sería el caso en que se entregasen efectos

mercantiles que garantizasen, per se, su pago ( por

ejemplo: cheques bancarios, solo conformados valdrían,

pues).

d) Acreditación del pago. Otra posibilidad seria la de la

entrega de documento alguno justificativo de haber

efectuado ingreso en la cuenta de la comunidad: giro postal,

transferencia bancaria, …en estos casos habrá de valorarse

la autenticidad de dichos documentos. Se considera que si

los mismos son demostrativos de haberse puesta disposición

de la comunidad la cantidad adeudada, sin posibilidad de ser

dejada sin efecto, debe entenderse que se ha efectuado el

pago, si bien previamente habrán de comprobarse

circunstancias tales como la suficiencia de la cantidad, como

la identidad de la cuenta corriente de destino y la imputación

que se efectúa del pago.

e) Prohibición de pago de la deuda en el despacho del

administrador de fincas. No se podrá abonar la deuda

con carácter previo en el despacho profesional del

administrador de fincas. En su caso, si se desea intervenir

deberá haberse realizado el ingreso en la cuenta corriente de

la comunidad y aportar el resguardo de ingreso, pero el

administrador de fincas no estará obligado a recibir

pagos en su despacho.

f) Morosos y votos. Los morosos no podrán ejercer nunca el

derecho de voto si no abonan lo que adeudan al inicio de la

junta, ni para el supuesto de que para el acuerdo se exija

unanimidad.

g) Propietarios de varios inmuebles y morosos. Los

propietarios de varios inmuebles solo podrán votar si tienen

al día las deudas con todos y cada uno de los pisos o locales.

Si debieren alguna cantidad en alguno de ellos no podrá

ejercer el derecho de voto por ninguno de ellos. Tiene solo

un voto, no tantos como inmuebles tenga en propiedad.

h) Privación de voto al adquirente por deuda del

vendedor. Es posible privar de voto al adquirente de un

inmueble si no satisface la deuda del vendedor en lo que

afecta a la anualidad corriente y la ultima anualidad vencida

porque se le tiene en consideración como deudor. No le

afectará la deuda que exceda de la afección real. La

privación del derecho de voto le viene por su condición de

deudor anudado a la de moroso por ello. El hecho de que su

deuda venga por afección real no le priva de su condición de

moroso, porque técnicamente lo es y, en consecuencia, debe

privársele de su derecho de voto si no paga la deuda que ya

tiene asumida y que le puede ser reclamada, aunque solo

con el límite de la anualidad actual y la ultima vencida

anterior.

i) Votación por impugnación de acuerdo. Legitimación. Si

quiere votar alegando la impugnación del acuerdo debe

aportar copia del Decreto del secretario judicial admitiendo la

demanda de impugnación.

j) El acta de una junta recogerá la relación de

propietarios privados del derecho de voto.

k) Propietarios con varios pisos y morosidad por alguno

de ellos. A cada propietario corresponde un voto ya sea

titular de uno o varios pisos, abstracción hecha de la mayor

cuota de participación de que dispone a los efectos de las

mayorías económicas. Ahora bien, la dicción literal del art.

15.2 permite contestar que la privación del derecho de voto

es general, pues se aplica esa sanción a los propietarios que

en el momento de iniciarse la junta no se encontraran al

corriente del pago de todas las deudas vencidas con la

Comunidad, por lo que si se debe por alguno de ellos no se

podrá votar en ningún caso.

l) Consignación para poder votar. Si se ha realizado una

consignación para poder votar esta debe ser para su entrega

a la comunidad, de tal manera que debe constar en la

consignación que se hace no para depósito, sino para

entrega a la comunidad, por lo que si no se ha realizado con

este fin no surtirá efectos la consignación para el moroso.

CAPÍTULO II. PRESENTES Y AUSENTES A LA JUNTA

Art. 3.- Reglas para resolver incidencias en materia de

comuneros presentes y ausentes.

a) Modelo de delegación de representación. La

administración de fincas dispone de un modelo de escrito de

delegación de asistencia y representación en la junta para

que sea utilizado por el comunero que lo desee.

b) Requisitos del escrito de delegación elaborado por el

comunero. En el caso de que no quiera hacerse uso del

documento-modelo de apoderamiento se debe recordar que

de elaborarlo el comunero debe indicarse la junta para la

que se confiere la representación, o bien que la delegación

es general para un comunero, indicar el piso o local del

titular y firmarlo.

c) Para admitir la representación el día de la junta no se

puede exigir más allá de un mero escrito firmado por

el propietario. Los términos de la LPH no ofrecen lugar a

dudas en cuanto a que no se puede exigir a los

representantes de los comuneros que exhiban algún

documento adicional al que consta de forma expresa en la

ley, a saber, un escrito firmado. En tal sentido, tan solo se

exigirá al inicio de la celebración de la junta de propietarios

por el Presidente y administrador de fincas los escritos de

representación que aporte el representante. En los mismos

deberán constar cuatro cuestiones básicas:

⇒ La plena identificación del propietario que cede su

representación con indicación del piso o local con mención de

DNI o documento identificativo.

⇒ La expresa autorización al portador de la misma con

designación de nombres y apellidos.

⇒ La referencia de la fecha de la junta a que se refiere el escrito

de autorización.

⇒ La firma del escrito.

No se podrán exigir más documentos que los que constan

de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el

representante de los mismos le confiere autorización expresa para

intervenir por el representado.

d) No es válida la concesión de representación verbal. No

sería posible admitir una representación verbal para la Junta

haciendo constar que lo ratificará posteriormente el

propietario. Sería irregular admitir una representación en

esos términos, ya que la ley exige que la representación se

haga por escrito.

e) Delegación general. Será válida una delegación general a

una persona que solo se revocará cuando llegado un día de

la junta comparezca, o lo comunique expresamente al

presidente o administrador de fincas.

f) Los escritos de representación se deben presentar al

inicio de la junta al administrador de fincas. A fin de

que el administrador de fincas tenga exacta constancia de

los comuneros presentes y representados para constituir

válidamente la junta, en primer lugar, y luego, más tarde,

para conocer con exactitud el “quórum” exigido para la

aprobación de los acuerdos, estos escritos deben presentarse

al inicio de la junta para su constancia en la redacción del

acta en donde constarán todos estos extremos.

g) Delegación de representación y sentido del voto

incorporado. Es posible que la delegación de voto lo sea

también indicando en la delegación el sentido del voto de

cada punto del orden del día. Para ello deberá hacerlo

constar en el escrito de delegación y ser leído por el

representante el día de la junta con indicación de cada voto

que se adscribe a cada punto del orden del día.

h) Delegante que comparece el día de la junta. Una vez

realizada la delegación si el día de la junta comparece el

titular del inmueble se entiende revocada la delegación antes

efectuada.

i) Los propietarios que se quieran ausentar antes del

inicio de la votación o durante su desarrollo podrán

delegar su voto en un comunero presente. Para ello

deberán comunicar al administrador de fincas que se va a

ausentar y en quien delega su voto. Solo de esta manera

podrá saber el administrador de fincas que este comunero se

ha ido y que no se le considera ausente, sino presente por la

delegación de su voto en el comunero designado. De no

hacerlo así, el comunero a quien ha entregado su

representación no podrá hacer uso de la misma.

j) Comunero que se ausenta sin comunicarlo al

administrador de fincas. En el caso de que un comunero

se ausente de la junta antes del inicio de la votación y no

comunique al administrador de fincas que se ha marchado se

le considerará como presente con abstención en sus

votos y con ello pierde su derecho de impugnación.

k) Si el que estaba presente formaliza su marcha de la

junta y se ausenta no podrá regresar para votar más

tarde. Una vez considerado ausente por haberse marchado

de la junta no le está permitido regresar a ella si quiere

luego incorporarse a votar en ella. Para hacer esto último

podría haberse marchado sin comunicar nada, con lo que sus

votos serían de abstención y más tarde votar en los que

desee hacerlo cuando se reincorpore, pero una vez

comunicada su ausencia no puede regresar para

considerársele presente en el resto de puntos del orden del

día.

l) Comunero que es acompañado a la junta por tercera

persona. Si un comunero opta por llevar a la junta de

propietarios a terceras personas (propietarios o no, como un

amigo, pariente, un abogado, etc) el derecho de voto y de

intervención en la junta solo lo tiene el propietario y esta

persona no podrá intervenir bajo ningún concepto. No existe

vía legal para permitir que estando el comunero presente

pueda intervenir persona que le acompañe.

m) En los casos en los que un piso o local pertenezca a varias

personas (comunidad de bienes, bien en sociedad de

gananciales, etc) podrá intervenir y votar tan solo

aquella persona que haya sido comunicada al

administrador de fincas como la que representa al bien

en común con carácter previo a la junta. Siempre que se

vaya a acudir a la junta persona distinta a la que se

comunicó al administrador que era el representante del bien

inmueble en común deberá comunicarse al administrador de

fincas con antelación de cinco días al señalado para la junta

para que el administrador tenga constancia de quien

ejercerá la representación del inmueble. De no hacerlo así,

quien acuda no podrá intervenir. Se excepcionan los

casos de inmueble que pertenezca a pareja

copropietaria del inmueble.

n) Intervención en junta de quien no es propietario

(acompañando a un titular). En modo alguno podrá

intervenir en la junta quien no ostente la condición de

propietario o persona que haya recibido la representación

legal o voluntaria, sea cual sea su condición. De todos

modos no se le impedirá a un propietario asistir acompañado

de otra persona, por ejemplo, un letrado, aunque este no

podrá intervenir en ningún momento. Para que pudiera

hacerlo debería haberle sido delegada la representación y

que conste como tal al inicio de la junta. Ahora bien, de

comparecer el propietario no podrá utilizar el tercero su

representación, ya que quien tendrá el derecho de

intervención y voto sería el propietario no su acompañante,

de tal manera que no se le podrá conferir a este una

representación compareciendo a la junta el propietario. Aun

así, se le dejará estar presente al tercero pero sin intervenir.

o) Bienes inmuebles que pertenecen a más de una

persona. Deben comunicar fehacientemente al

administrador de fincas la persona y su domicilio que es la

que representa al inmueble a todos los efectos, a fin de que

las comunicaciones sean remitidas al mismo, siendo este

quien detenta el derecho de voto en las juntas. Para el caso

de que un día señalado para la celebración de una junta no

pueda asistir deberá comunicar al administrador de fincas la

persona que le sustituirá que podrá ser otro de los titulares

del proindiviso o cualquier persona. Pero en cualquier caso

debe comunicárselo al administrador de fincas.

p) Separaciones y divorcios y actos de comunicación. En

casos de separación o divorcio de comuneros es preciso que

se designe por estos a un representante, por lo que ambos

cónyuges deberán notificar esta circunstancia a la

administración de fincas de la Comunidad y designar quien

será el cónyuge al que deberán notificar y comunicar

actuaciones por la Comunidad de Propietarios. Ello siempre

antes de la definitiva liquidación de bienes, claro está. Lo

mismo ocurrirá en el caso de las parejas de hecho que sean

ambos copropietarios del inmueble en el caso de ruptura de

la relación. No se podrá exigir que se lleven a cabo dos

notificaciones y comunicaciones en los dos inmuebles de la

pareja separada o divorciada.

q) Acuerdos especiales y eficacia del voto de los

ausentes. En el caso de la aprobación de los acuerdos

previstos en el art. 17. 1º LPH que requieren “quórum”

específicos para su aprobación no se exigirá que se alcance

este “quórum” en la misma junta, sino que tan solo se exige

mayoría simple, habida cuenta que la LPH señala en el

párrafo 4º que el acta se comunicará a los propietarios

ausentes quienes deberán manifestar en el plazo de 30 días

si se muestran, o no, contrarios a los acuerdos alcanzados.

Los que dejen transcurrir este plazo se suman a la mayoría

que votó a favor del acuerdo, de tal manera que si sumamos

los votos que se obtuvieron en la junta a los que no se

oponen al acuerdo y se llega al “quórum” específico el

acuerdo se entenderá alcanzado. Ante ello, el administrador

de fincas deberá comunicar de nuevo el acuerdo a los

comuneros: bien que se alcanzó el acuerdo o que no se llegó

a la cuantía de votos y cuotas de participación exigidos. Ello

lo llevará a cabo por una diligencia. No se