PROTOCOLO

JURÍDICO PARA

COMUNEROS EN LA

PROPIEDAD

HORIZONTAL.

SUS DERECHOS Y

OBLIGACIONES

(Plasmación protocolizada y articulada de algunos

problemas que surgen en la Propiedad Horizontal y

que se ofrecen en este protocolo como solución para

unificar la forma de actuar o proceder y que afectan

al administrador de fincas, letrado de la comunidad,

presidente de la comunidad y junta rectora, así como

a los comuneros y las relaciones con los anteriores de

terceros.

Este documento puede distribuirse a los comuneros

como herramienta jurídica que sirve para ahorrar

problemas de interpretación jurídica y agilizar la

gestión y solución de los problemas que surgen en las

comunidades de vecinos.)1

1 Este protocolo se elabora sistematizando la respuesta general que dan los tribunales a las cuestiones de

hecho que son enumeradas en el mismo.

INDICE

TÍTULO I LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.

TITULO II. LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

CAPÍTULO 1. MOROSIDAD.

CAPÍTULO II. PRESENTES Y AUSENTES A LA JUNTA

CAPÍTULO III. PROBLEMAS EN LA VOTACIÓN DE PUNTOS

DEL ORDEN DEL DÍA

CAPÍTULO IV. EL ACTA DE LAS JUNTAS DE

PROPIETARIOS

TITULO III. ACTOS DE COMUNICACIÓN.

TITULO IV. ADOPCIÓN DE ACUERDOS.

TITULO V. OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

CAPÍTULO I. EN ELEMENTOS COMUNES

CAPÍTULO II. EN ELEMENTOS PRIVATIVOS.

TITULO VI. ACTIVIDADES MOLESTAS, PROHIBIDAS,

INSALUBRES, NOCIVAS Y PELIGROSAS. ESTATUTOS Y TÍTULO

CONSTITUTIVO.

CAPÍTULO I. ART. 7.2 LPH. ACTIVIDADES MOLESTAS Y

DEMÁS.

CAPÍTULO II. ESTATUTOS Y TÍTULO CONSTITUTIVO.

TITULO VII. GASTOS DE COMUNIDAD

TITULO VIII RELACIONES DE LOS COMUNEROS CON EL

ADMINISTRADOR DE FINCAS.

TITULO IX. OBLIGACIONES VARIAS DEL COMUNERO

TITULO X. NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

Las líneas de actuación fijadas en este documento son

respuestas basadas en la experiencia de las soluciones de

los tribunales de justicia ante los problemas que se repiten

con frecuencia en las juntas de propietarios. Es decir, las

propuestas son respuestas dadas por el Tribunal Supremo y

en las materias en las que este no se ha pronunciado por la

mayoría de las Audiencias Provinciales.

El documento está enfocado a actuaciones propias

afectantes a comuneros y que repercuten en un mejor

conocimiento de estos de la respuesta jurídica, evitando la

conflictividad en la comunidad y una mejora en el trabajo

diario del administrador de fincas.

No se trata de respuesta personalistas a problemas que

surgen en la Propiedad Horizontal en las comunidades de

vecinos, sino la que dan el Tribunal Supremo y las

Audiencias Provinciales como criterios generales de solución

de conflictos.

TÍTULO I LA CONVOCATORIA DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS.

Art. 1.- Reglas en materia de convocatorias de junta.

a) Indicación del quórum. En la convocatoria de la junta el

AF indicará junto a cada punto del orden del día cuál es el

“quórum” exigido para la adopción de cada acuerdo, a fin de

que de antemano se conozca el mismo antes de proceder a

su votación el día de la junta. Ello evita problemas a la hora

de que algún comunero difiera del quórum que en ese

momento se propone para adoptar el acuerdo.

b) Solicitud de entrega de copia de documentación para

asistir a una junta. El comunero no tiene derecho de copia

de la documentación que se llevará a la junta, solo de

exhibición.

c) Contenido del orden del día. No es precisa una

descripción detallada del orden del día, sino tan solo el

objeto de la convocatoria con la mención de cada punto del

orden del día.

d) La convocatoria la firma el presidente aunque

formalmente la redacta el administrador de fincas. La

ejecución material es competencia del administrador

de fincas.

e) Cualquier comunero puede pedir al presidente que

incluya un punto en el orden del día. Además, con

respecto a si es potestativo del Presidente admitir o rechazar

estas peticiones hay que recordar que la redacción del art.

16.2. 2º es lo suficientemente clara en cuanto a la obligación

del Presidente de incluir en el orden del día la petición

realizada por cualquier propietario, siempre y cuando reúna

la petición los requisitos exigidos de: a. Escrito dirigido al

Presidente y b. Claridad en la relación de asuntos que desea

sean incluidos en el orden del día. Así pues, si así consta el

Presidente está obligado a incluirlos “en el orden del día de

la siguiente Junta que se celebre”, dice la norma, sin que

pueda diferir su inclusión a otra de carácter extraordinario.

Si no lo hiciera así el comunero podría demandar a la

comunidad pidiendo al juez que la convoque. El Presidente

podrá rechazar la petición cuando la considere notoriamente

improcedente.

f) Periodicidad de la convocatoria. La Junta se celebrará

una vez al año o cuando el Presidente lo considere

conveniente o cuando lo pida la cuarta parte de propietarios

o un número que represente el 25% de las cuotas de

participación. La convocatoria de la Junta la hará el

Presidente o en su defecto, los promotores de la reunión.

g) Incomparecencia del presidente a la junta. La no

comparecencia del Presidente a las Juntas convocadas por la

vía del art. 16.1 LPH por la cuarta parte de los propietarios,

o un número de estos que representen al menos el 25% de

las cuotas de participación. En primer lugar, hay que decir

que en el caso de que se convoque y celebre la Junta por el

“quórum” establecido del 25% recordemos que habida

cuenta que han sido los propietarios del “quórum”

establecido los que han instado la convocatoria deben ser

ellos, los que la ley denomina “promotores”, los que la

convoquen expresamente, no el Presidente. El sistema de la

convocatoria que deberá ejecutar el administrador es el

mismo que si lo hiciera el Presidente de la Comunidad en el

uso de las funciones que también le atribuye el art. 16.1 LPH

con todas las consecuencias de los puntos del orden del día y

relación de propietarios que no están al corriente en el pago

de las deudas con la correlativa advertencia de la posible

privación del derecho de voto del art. 15.2 LPH. El sistema

de “quórum” para la válida constitución de la Junta es el

mismo fijado en el art. 16.2, 3º y la Presidencia de la Junta

deberá ser, obviamente, por el Presidente de la Comunidad.

El problema que se plantea es que si esta convocatoria se ha

verificado por los comuneros ante la negativa del Presidente

podría ocurrir que este se negara a estar en la Junta

presidiéndola. ¿Qué pasaría? ¿debería suspenderse? La

solución práctica no sería suspender la Junta, ya que si

reúne todos los requisitos de convocatoria y “quórum” que

hemos visto no habría motivos legales para suspenderla y

podría actuar como Presidente el Vicepresidente que se

hubiere designado o en su defecto cualquiera de los

miembros de la junta rectora haciéndose constar en acta las

razones de esta circunstancia. Es sumamente práctico que

en todas las Comunidades se haga uso de esta opción de

designar vicepresidentes y junta rectora. La interpretación

más flexible y lógica es que la Junta debe celebrarse y que la

no presencia del Presidente no debe ser obstáculo para ello.

TITULO II. LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

CAPÍTULO 1. MOROSIDAD.

Art. 2.- Reglas para resolver situaciones de morosidad al

inicio de la junta y actuaciones de los morosos.

a) El moroso debe abonar toda la deuda que tenga hasta

el momento del inicio de la junta según el sistema que se

haya aprobado para pagar los gastos de comunidad

(mensual, trimestral, etc). En el caso de que no se abone

toda la deuda que figure en la contabilidad del administrador

de fincas en el instante de su inicio el comunero no podrá

votar, ni se le tendrá en cuenta su cuota de participación

para alcanzar las mayorías.

a. Las cantidades a las que el propietario tiene que hacer

frente para poder votar en la Junta de Propietarios son

todas aquellas que deba a la fecha de celebración

de la misma. Se incluyen no solo aquellas que

hubieran servido de base a la declaración de

morosidad y que sirven para que figurara en la

convocatoria el propietario como privado del derecho al

voto, sino todas aquellas que se hubieran devengado

con posterioridad a esa fecha y antes de la celebración

de la Junta. La suma dineraria de referencia es la

debida en el momento de la celebración de la Junta de

que se trata, en los términos de la cronología de pagos

periódicos establecida para el ordinario funcionamiento

de la Comunidad.

b) Advertida esta situación al moroso por deudas vencidas este

solo podrá intervenir y votar si abona en el acto la deuda

vencida con la Comunidad en ese instante. Solo se admite

como medio de pago dinero en efectivo o resguardo de

ingreso de la suma concreta en la cuenta de la comunidad.

c) No se admiten cheques, pagarés o cualquier título

valor por prohibirlo el art. 1170 Código Civil. Si un

moroso desea votar al inicio de la junta debe abonar en el

acto y en metálico la deuda que hasta ese instante

tuviere con la comunidad y que estuviere vencida, pero

solo podrá hacerlo en metálico no admitiéndose cheques o

pagarés. Distinto sería el caso en que se entregasen efectos

mercantiles que garantizasen, per se, su pago ( por

ejemplo: cheques bancarios, solo conformados valdrían,

pues).

d) Acreditación del pago. Otra posibilidad seria la de la

entrega de documento alguno justificativo de haber

efectuado ingreso en la cuenta de la comunidad: giro postal,

transferencia bancaria, …en estos casos habrá de valorarse

la autenticidad de dichos documentos. Se considera que si

los mismos son demostrativos de haberse puesta disposición

de la comunidad la cantidad adeudada, sin posibilidad de ser

dejada sin efecto, debe entenderse que se ha efectuado el

pago, si bien previamente habrán de comprobarse

circunstancias tales como la suficiencia de la cantidad, como

la identidad de la cuenta corriente de destino y la imputación

que se efectúa del pago.

e) Prohibición de pago de la deuda en el despacho del

administrador de fincas. No se podrá abonar la deuda

con carácter previo en el despacho profesional del

administrador de fincas. En su caso, si se desea intervenir

deberá haberse realizado el ingreso en la cuenta corriente de

la comunidad y aportar el resguardo de ingreso, pero el

administrador de fincas no estará obligado a recibir

pagos en su despacho.

f) Morosos y votos. Los morosos no podrán ejercer nunca el

derecho de voto si no abonan lo que adeudan al inicio de la

junta, ni para el supuesto de que para el acuerdo se exija

unanimidad.

g) Propietarios de varios inmuebles y morosos. Los

propietarios de varios inmuebles solo podrán votar si tienen

al día las deudas con todos y cada uno de los pisos o locales.

Si debieren alguna cantidad en alguno de ellos no podrá

ejercer el derecho de voto por ninguno de ellos. Tiene solo

un voto, no tantos como inmuebles tenga en propiedad.

h) Privación de voto al adquirente por deuda del

vendedor. Es posible privar de voto al adquirente de un

inmueble si no satisface la deuda del vendedor en lo que

afecta a la anualidad corriente y la ultima anualidad vencida

porque se le tiene en consideración como deudor. No le

afectará la deuda que exceda de la afección real. La

privación del derecho de voto le viene por su condición de

deudor anudado a la de moroso por ello. El hecho de que su

deuda venga por afección real no le priva de su condición de

moroso, porque técnicamente lo es y, en consecuencia, debe

privársele de su derecho de voto si no paga la deuda que ya

tiene asumida y que le puede ser reclamada, aunque solo

con el límite de la anualidad actual y la ultima vencida

anterior.

i) Votación por impugnación de acuerdo. Legitimación. Si

quiere votar alegando la impugnación del acuerdo debe

aportar copia del Decreto del secretario judicial admitiendo la

demanda de impugnación.

j) El acta de una junta recogerá la relación de

propietarios privados del derecho de voto.

k) Propietarios con varios pisos y morosidad por alguno

de ellos. A cada propietario corresponde un voto ya sea

titular de uno o varios pisos, abstracción hecha de la mayor

cuota de participación de que dispone a los efectos de las

mayorías económicas. Ahora bien, la dicción literal del art.

15.2 permite contestar que la privación del derecho de voto

es general, pues se aplica esa sanción a los propietarios que

en el momento de iniciarse la junta no se encontraran al

corriente del pago de todas las deudas vencidas con la

Comunidad, por lo que si se debe por alguno de ellos no se

podrá votar en ningún caso.

l) Consignación para poder votar. Si se ha realizado una

consignación para poder votar esta debe ser para su entrega

a la comunidad, de tal manera que debe constar en la

consignación que se hace no para depósito, sino para

entrega a la comunidad, por lo que si no se ha realizado con

este fin no surtirá efectos la consignación para el moroso.

CAPÍTULO II. PRESENTES Y AUSENTES A LA JUNTA

Art. 3.- Reglas para resolver incidencias en materia de

comuneros presentes y ausentes.

a) Modelo de delegación de representación. La

administración de fincas dispone de un modelo de escrito de

delegación de asistencia y representación en la junta para

que sea utilizado por el comunero que lo desee.

b) Requisitos del escrito de delegación elaborado por el

comunero. En el caso de que no quiera hacerse uso del

documento-modelo de apoderamiento se debe recordar que

de elaborarlo el comunero debe indicarse la junta para la

que se confiere la representación, o bien que la delegación

es general para un comunero, indicar el piso o local del

titular y firmarlo.

c) Para admitir la representación el día de la junta no se

puede exigir más allá de un mero escrito firmado por

el propietario. Los términos de la LPH no ofrecen lugar a

dudas en cuanto a que no se puede exigir a los

representantes de los comuneros que exhiban algún

documento adicional al que consta de forma expresa en la

ley, a saber, un escrito firmado. En tal sentido, tan solo se

exigirá al inicio de la celebración de la junta de propietarios

por el Presidente y administrador de fincas los escritos de

representación que aporte el representante. En los mismos

deberán constar cuatro cuestiones básicas:

⇒ La plena identificación del propietario que cede su

representación con indicación del piso o local con mención de

DNI o documento identificativo.

⇒ La expresa autorización al portador de la misma con

designación de nombres y apellidos.

⇒ La referencia de la fecha de la junta a que se refiere el escrito

de autorización.

⇒ La firma del escrito.

No se podrán exigir más documentos que los que constan

de forma expresa en la LPH, de tal manera que la aportación por el

representante de los mismos le confiere autorización expresa para

intervenir por el representado.

d) No es válida la concesión de representación verbal. No

sería posible admitir una representación verbal para la Junta

haciendo constar que lo ratificará posteriormente el

propietario. Sería irregular admitir una representación en

esos términos, ya que la ley exige que la representación se

haga por escrito.

e) Delegación general. Será válida una delegación general a

una persona que solo se revocará cuando llegado un día de

la junta comparezca, o lo comunique expresamente al

presidente o administrador de fincas.

f) Los escritos de representación se deben presentar al

inicio de la junta al administrador de fincas. A fin de

que el administrador de fincas tenga exacta constancia de

los comuneros presentes y representados para constituir

válidamente la junta, en primer lugar, y luego, más tarde,

para conocer con exactitud el “quórum” exigido para la

aprobación de los acuerdos, estos escritos deben presentarse

al inicio de la junta para su constancia en la redacción del

acta en donde constarán todos estos extremos.

g) Delegación de representación y sentido del voto

incorporado. Es posible que la delegación de voto lo sea

también indicando en la delegación el sentido del voto de

cada punto del orden del día. Para ello deberá hacerlo

constar en el escrito de delegación y ser leído por el

representante el día de la junta con indicación de cada voto

que se adscribe a cada punto del orden del día.

h) Delegante que comparece el día de la junta. Una vez

realizada la delegación si el día de la junta comparece el

titular del inmueble se entiende revocada la delegación antes

efectuada.

i) Los propietarios que se quieran ausentar antes del

inicio de la votación o durante su desarrollo podrán

delegar su voto en un comunero presente. Para ello

deberán comunicar al administrador de fincas que se va a

ausentar y en quien delega su voto. Solo de esta manera

podrá saber el administrador de fincas que este comunero se

ha ido y que no se le considera ausente, sino presente por la

delegación de su voto en el comunero designado. De no

hacerlo así, el comunero a quien ha entregado su

representación no podrá hacer uso de la misma.

j) Comunero que se ausenta sin comunicarlo al

administrador de fincas. En el caso de que un comunero

se ausente de la junta antes del inicio de la votación y no

comunique al administrador de fincas que se ha marchado se

le considerará como presente con abstención en sus

votos y con ello pierde su derecho de impugnación.

k) Si el que estaba presente formaliza su marcha de la

junta y se ausenta no podrá regresar para votar más

tarde. Una vez considerado ausente por haberse marchado

de la junta no le está permitido regresar a ella si quiere

luego incorporarse a votar en ella. Para hacer esto último

podría haberse marchado sin comunicar nada, con lo que sus

votos serían de abstención y más tarde votar en los que

desee hacerlo cuando se reincorpore, pero una vez

comunicada su ausencia no puede regresar para

considerársele presente en el resto de puntos del orden del

día.

l) Comunero que es acompañado a la junta por tercera

persona. Si un comunero opta por llevar a la junta de

propietarios a terceras personas (propietarios o no, como un

amigo, pariente, un abogado, etc) el derecho de voto y de

intervención en la junta solo lo tiene el propietario y esta

persona no podrá intervenir bajo ningún concepto. No existe

vía legal para permitir que estando el comunero presente

pueda intervenir persona que le acompañe.

m) En los casos en los que un piso o local pertenezca a varias

personas (comunidad de bienes, bien en sociedad de

gananciales, etc) podrá intervenir y votar tan solo

aquella persona que haya sido comunicada al

administrador de fincas como la que representa al bien

en común con carácter previo a la junta. Siempre que se

vaya a acudir a la junta persona distinta a la que se

comunicó al administrador que era el representante del bien

inmueble en común deberá comunicarse al administrador de

fincas con antelación de cinco días al señalado para la junta

para que el administrador tenga constancia de quien

ejercerá la representación del inmueble. De no hacerlo así,

quien acuda no podrá intervenir. Se excepcionan los

casos de inmueble que pertenezca a pareja

copropietaria del inmueble.

n) Intervención en junta de quien no es propietario

(acompañando a un titular). En modo alguno podrá

intervenir en la junta quien no ostente la condición de

propietario o persona que haya recibido la representación

legal o voluntaria, sea cual sea su condición. De todos

modos no se le impedirá a un propietario asistir acompañado

de otra persona, por ejemplo, un letrado, aunque este no

podrá intervenir en ningún momento. Para que pudiera

hacerlo debería haberle sido delegada la representación y

que conste como tal al inicio de la junta. Ahora bien, de

comparecer el propietario no podrá utilizar el tercero su

representación, ya que quien tendrá el derecho de

intervención y voto sería el propietario no su acompañante,

de tal manera que no se le podrá conferir a este una

representación compareciendo a la junta el propietario. Aun

así, se le dejará estar presente al tercero pero sin intervenir.

o) Bienes inmuebles que pertenecen a más de una

persona. Deben comunicar fehacientemente al

administrador de fincas la persona y su domicilio que es la

que representa al inmueble a todos los efectos, a fin de que

las comunicaciones sean remitidas al mismo, siendo este

quien detenta el derecho de voto en las juntas. Para el caso

de que un día señalado para la celebración de una junta no

pueda asistir deberá comunicar al administrador de fincas la

persona que le sustituirá que podrá ser otro de los titulares

del proindiviso o cualquier persona. Pero en cualquier caso

debe comunicárselo al administrador de fincas.

p) Separaciones y divorcios y actos de comunicación. En

casos de separación o divorcio de comuneros es preciso que

se designe por estos a un representante, por lo que ambos

cónyuges deberán notificar esta circunstancia a la

administración de fincas de la Comunidad y designar quien

será el cónyuge al que deberán notificar y comunicar

actuaciones por la Comunidad de Propietarios. Ello siempre

antes de la definitiva liquidación de bienes, claro está. Lo

mismo ocurrirá en el caso de las parejas de hecho que sean

ambos copropietarios del inmueble en el caso de ruptura de

la relación. No se podrá exigir que se lleven a cabo dos

notificaciones y comunicaciones en los dos inmuebles de la

pareja separada o divorciada.

q) Acuerdos especiales y eficacia del voto de los

ausentes. En el caso de la aprobación de los acuerdos

previstos en el art. 17. 1º LPH que requieren “quórum”

específicos para su aprobación no se exigirá que se alcance

este “quórum” en la misma junta, sino que tan solo se exige

mayoría simple, habida cuenta que la LPH señala en el

párrafo 4º que el acta se comunicará a los propietarios

ausentes quienes deberán manifestar en el plazo de 30 días

si se muestran, o no, contrarios a los acuerdos alcanzados.

Los que dejen transcurrir este plazo se suman a la mayoría

que votó a favor del acuerdo, de tal manera que si sumamos

los votos que se obtuvieron en la junta a los que no se

oponen al acuerdo y se llega al “quórum” específico el

acuerdo se entenderá alcanzado. Ante ello, el administrador

de fincas deberá comunicar de nuevo el acuerdo a los

comuneros: bien que se alcanzó el acuerdo o que no se llegó

a la cuantía de votos y cuotas de participación exigidos. Ello

lo llevará a cabo por una diligencia. No será válido entender

alcanzado un acuerdo en estos casos por el hecho de no

haber llegado a la mayoría simple el día de la junta y que los

3/5, por ejemplo, se puedan obtener matemáticamente

computando la no oposición de los comuneros ausentes.

r) Derecho de impugnación de los ausentes. Los ausentes

que no hayan manifestado su oposición a la adopción del

acuerdo están legitimados, sin embargo, para impugnar los

acuerdos.

s) Constancia de los morosos en acta. Se contará la cuota

del deudor para formar la mayoría de participantes en la

primera convocatoria. Indudablemente, entendemos que el

propietario deudor se debe considerar como presente al

objeto de formar las mayorías para poder constituir la junta

en primera convocatoria.

t) La limitación del derecho de voto determina que a los

efectos de alcanzar las mayorías del art. 17 no se

computará su presencia ni cuota de participación.

CAPÍTULO III. PROBLEMAS EN LA VOTACIÓN DE PUNTOS DEL

ORDEN DEL DÍA

Art. 4.- Reglas para resolver problemas en materia de de

votación.

a) Quorum para la adopción del acuerdo. Será referente

para determinar el quórum respectivo en cada caso para la

adopción del acuerdo el que se haya hecho constar en la

convocatoria al margen de cada punto reflejado en el orden

del día. Si en el desarrollo de la junta, y tras la adopción del

acuerdo, un comunero no está conforme con el quórum en

virtud del cual se ha alcanzado el acuerdo podrá ejercitar la

acción de impugnación. No obstante lo cual se precisa que la

fijación del quórum para cada caso se ha fijado teniendo en

cuenta los criterios marcados en cada caso por el Tribunal

Supremo y las Audiencias Provinciales.

b) Con respecto a si el presidente de la comunidad puede

acordar y decidir la expulsión de un comunero. Habría

que graduar las situaciones para poder tomar esta decisión,

ya que solo y exclusivamente podría tomarse por el

Presidente de la comunidad esta decisión en el caso de que

la intervención del comunero impidiere el desarrollo de la

junta no permitiendo, por ejemplo, que se vote un punto del

orden del día, obstaculizando su desarrollo normal. Y ello,

en base a considerar que esta actuación supone una

conducta recogida en el art. 7.2 CC que prohíbe el ejercicio

antisocial del derecho. Para ello, el administrador de fincas

redactaría el acta haciendo constar las razones por las que

fue expulsado al impedir el normal desarrollo de la junta.

Para acreditar la existencia del abuso de derecho por el

comunero servirá como prueba para acreditarlo, en su caso,

la grabación de la junta de propietarios o cualquier otro

medio de prueba. En todo caso, si se perjudicare el normal

desarrollo de una junta el Presidente deberá advertir al

comunero que debe dejar continuar la junta y si tras la

advertencia, en la que se le habrá hecho constar la

posibilidad de expulsarle de la sala, persiste en su conducta

el presidente le privará de sus derechos políticos para ese

acto concreto y ordenará que abandone la sala.

c) Derecho de información del comunero. Para poder

participar en la votación el administrador de fincas no estará

obligado a expedir copia de la documentación que obre en su

poder respecto al contenido de los acuerdos que se van a

discutir. Si algún comunero está interesado en conocer

documentación relativa a alguno de los puntos del orden del

día podrá pedir la exhibición de la documentación en el

despacho del administrador de finca, pero no la entrega de

copias de documentos. El derecho a votar no exige que el

comunero tenga derecho a la exposición previa de todos los

datos o instrumentos de conocimientos precisos para poder

participar o deliberar de forma decidida en dicha junta.

d) Se deberán hacer constar en el acta los votos

negativos y positivos al objeto de que se conozca quien

vota en contra para identificarlo al objeto de que, en su

caso, se conozca quien queda legitimado para impugnar

luego los acuerdos, en el caso de que así le interesara.

e) Constancia en acta de votos negativos. De no constar en

el acta un voto negativo a un acuerdo por parte de un

comunero este quedará impedido luego para impugnar el

acuerdo. Si no consta en el acta que un comunero votó en

sentido negativo de un acuerdo no podrá luego impugnarlo

ante los tribunales. De esta manera si algún comunero

observa que no consta en el acta que su voto fue negativo

deberá dirigir un escrito de subsanación al administrador de

fincas indicando este concepto erróneo, a fin de que lo

rectifique y conste que él voto en contra de la adopción del

acuerdo.

f) Cómputo de votos con morosos. Se descuentan los que

no tienen derecho a voto pues lo establece el art. 15.2 LPH

al objeto de calcular si se llega a la doble mayoría de

comuneros y cuotas de participación. Los morosos no se

tienen en cuenta para alcanzar ese cómputo.

g) En su caso, si a mano alzada nadie vota en contra no será

precisa la identificación individual.

h) No se podrá cambiar por un comunero el sentido de su voto.

Una vez votado no podrá interesar su modificación.

i) No se admite una votación secreta. El voto debe ser público.

j) Valor de las abstenciones. Las abstenciones nunca se

suman a la mayoría. Pero se computan en todo caso porque

en los casos de mayorías cualificadas hay que llegar a la

doble mayoría. La de presentes y cuotas de participación. Y

luego están los ausentes en los casos de la regla 1ª del art.

17 LPH. Con ello, no se suman a la mayoría pero perjudican

porque dificultará más la adopción del acuerdo.

k) Abstenciones y unanimidad. Las abstenciones no

perjudican a los acuerdos que requieran unanimidad, con lo

que aunque exista alguna, si no existe ningún voto negativo

el acuerdo se entenderá aprobado.

l) Abstención y derecho de impugnar. No será válido hacer

constar en el acta que un comunero se abstiene “y se

reserva el derecho a impugnar”, ya que para poder hacer

esto último debería haber votado que no y que conste

expresamente en acta que así lo hizo.

m)Acuerdos que requieran unanimidad y voto en contra

de uno o varios comuneros. No pueden aprobarse

acuerdos que requieran unanimidad con algún voto en

contra. Ahora bien, si se aprecia que los que votaron

negativamente lo hacen con abuso de derecho puede

seguirse el criterio siguiente: (STS de 19 de Diciembre de

2008), la junta de propietarios tendrá que entender no

alcanzado el acuerdo por falta de la unanimidad el día de la

junta y deberá ejercitar la correspondiente acción de

impugnación para, siguiendo el criterio doctrinal mantenido

por el TS, interesar del juez que se entienda aprobado el

acuerdo que se propuso por existir un claro abuso del

derecho por los comuneros opositores. Habrá que demandar

a quien se opuso a la adopción del acuerdo.

n) Votación y morosos en acuerdos que requieren

unanimidad. Los morosos tampoco pueden votar en estos

casos ni en ningún acuerdo.

o) Los comuneros que cuentan con más de una propiedad

solo computan por uno a la hora de calcular los

propietarios para alcanzar la doble mayoría. Cuentan

como uno para votar a favor, pero para votar en contra se

computa la totalidad de sus cuotas de participación, por lo

que si vota en contra sí que lo hace por cada una de las

cuotas, ya que no suma estas en la adopción del acuerdo, e

indirectamente está perjudicando la adopción del acuerdo,

porque se tienen en cuenta todas las cuotas de participación

del inmueble, de tal manera que si tiene tres pisos una

persona y vota en contra lo hacen tres pisos en sus cuotas

de participación sobre el 100%.

p) Votos de comuneros que están exentos de pagar

gastos en un acuerdo.

1. No se les puede impedir votar. No hay

norma alguna que les impida votar en un

acuerdo que no les afecte personalmente.

2. Los propietarios de bajos comerciales o

cualquier piso están obligados a pagar los

gastos de ascensor aunque no lo utilicen si

el acuerdo se ha alcanzado por 3/5. Solo si

en los estatutos se exonera del pago de los

gastos a estos locales se les podrá excluir

de los gastos ordinarios y los

extraordinarios.

q) No se puede someter a votación un punto que no esté

en el orden del día. Los propietarios deben tener

conocimiento del orden del día y de los temas que se van a

someter a debate y votación, ya que puede que si a un

comunero no le interesa los que se van a discutir no acuda a

la junta. En tal sentido, ni aunque se apruebe por

unanimidad en el turno de ruegos y preguntas el hecho de

someter a votación un punto podría discutirse y votarse, ya

que el resto de comuneros no presentes podrían impugnar

este acuerdo al no estar en el orden del día que ellos

recibieron. Quien no podría impugnarlo es el que estaba

presente en la junta y votó a favor de que se sometiera a

discusión y debate un tema no incluido en el orden del día,

pero sí los ausentes. Ahora bien, de no impugnar el acuerdo

en plazo de un año este devendría firme y no podría luego

atacarse.

CAPÍTULO IV. EL ACTA DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

Art. 5.-

a) Cartas, opiniones, etc. No podrán incorporarse al acta ni

hacer constar en la misma cartas, opiniones, observaciones

distintos al sistema de votaciones. En caso de querer

presentarse algún escrito o carta por un comunero al

administrador de fincas se le devolverá al portador sin hacer

constar en el acta este extremo.

b) Escrito de subsanación. La presentación de un escrito de

subsanación de un acta no interrumpe los plazos para

impugnar el acuerdo. Para pedir una subsanación debe

referirse a cuestiones aritméticas, de no constar en acta un

voto negativo o cuestiones que no afectan al contenido del

acuerdo alcanzado.

c) Firma del acta. Los comuneros no firman las actas de las

juntas. Solo el presidente y el administrador de fincas. Y

respecto al presidente el que lo era el día de la junta, no el

nombrado en ésta si se trata de otro distinto.

d) Constancia en acta de asistentes. En el acta de

constitución de la junta constarán los propietarios presentes,

los representados y sus respectivas cuotas de participación a

fin de hacer el cálculo para la aprobación del acuerdo.

e) Ruegos y preguntas. Lo que se comente en la junta en el

turno de ruegos y preguntas no forma parte del acta. La LPH

no lo exige ni la jurisprudencia tampoco. El acta recoge solo

los acuerdos adoptados, pero no es preciso que consten los

ruegos y preguntas. Es una fase de la junta no preceptiva y

que se enmarca más en reglas de convivencia y para

aprovechar la reunión para tratar distintos temas, pero no

forma parte del acta. Incluso, no sería precisa la presencia

del administrador de fincas, ya que el acta debe cerrarse

tras la votación del último acuerdo.

f) Constancia en acta de privación del derecho de voto.

En acta constarán los comuneros privados del derecho de

voto.

g) Legitimación para poder impugnar los acuerdos los

comuneros presentes. En el acta deben constar los

comuneros que votan en contra; es decir, su voto negativo,

pero no hace falta ninguna referencia más para poder

impugnar los acuerdos. Con el voto negativo basta.

h) Evitación de inclusión en el acta de cuestiones que

afecten al honor de las personas. Debe evitarse incluir en

el acta comentarios que afecten al honor de las personas.

Por ejemplo, críticas al presidente anterior, a la actuación

del letrado de la comunidad o cualesquiera otras. En el acta

solo se reflejan los acuerdos alcanzados.

i) Grabación de la junta. Si se desea grabar el contenido de

la junta de propietarios deberá incluirse este extremo en un

punto del orden del día y aprobar por mayoría simple que se

pueda realizar la grabación de las juntas.

j) El sistema de grabación es muy positivo por cuanto permite

tener constancia grabada de lo que ocurrió en el desarrollo

de una junta de propietarios, tanto para los comuneros como

para la junta rectora y la administración de fincas. De esta

manera existe una prueba visual de lo que ocurrió en la

junta.

k) En caso de alcanzarse el acuerdo por mayoría simple se

procederá a recordar a todos los comuneros en la

convocatoria que “como es práctica habitual en virtud del

correspondiente acuerdo alcanzado en la junta del día.... se

procederá a la práctica de la grabación del desarrollo de la

junta de propietarios quedando el contenido del CD en el

depósito y custodia del administrador de fincas y sin que se

puedan expedir copias del mismo, a salvo del uso en los

procedimientos judiciales previo requerimiento de la

autoridad judicial o para cuando la comunidad de

propietarios tenga que hacer uso de la misma cuando se

cuestione el desarrollo de una junta de propietarios en virtud

del ejercicio de una acción de impugnación por un comunero

contra uno o varios acuerdos alcanzados.

l) El administrador de fincas es el encargado de la custodia y

depósito del CD en donde consta la grabación de la junta.

m)Si se aprueba por mayoría simple que se puedan grabar las

juntas de propietarios los disidentes no podrán oponerse a

que así se haga, ya que no quedan afectados derechos

particulares.

n) No podrán expedirse copias del CD para los comuneros. La

notificación de lo ocurrido en la junta se satisface con el

envío del acta.

o) El objeto de la grabación y su uso están destinados

exclusivamente para la acreditación de lo que ocurrió en el

desarrollo de la junta, bien para que el administrador

resuelva alguna duda que pueda plantearse a la hora de

redactar el acta, bien para utilizarlo como prueba en un

procedimiento judicial.

p) Si un comunero desea impugnar el contenido de unos

acuerdos de la junta e interesa que se le expidan copias del

CD para aportarlo como prueba no hará falta este extremo,

sino que el comunero podrá hacer constar en su demanda

que se designe el archivo del administrador de fincas en

donde consta el CD que queda depositado en la Comunidad

(o despacho del administrador de fincas como custodio de la

documentación de aquella), a fin de que este aporte al juicio

el CD una vez sea requerido para ello por el juez como

medio de prueba. Por ello, bajo ningún concepto y en

ninguna condición se expedirán copias de este contenido,

que, en su caso, queda bajo la cobertura de la necesaria

protección de datos.

q) Si la comunidad desea grabar las juntas de propietarios no

podrá un comunero utilizar un sistema particular de

grabación complementario al que utilice la propia junta de

propietarios.

TITULO III. ACTOS DE COMUNICACIÓN.

Art. 6.- Reglas en materia de actos de comunicación.

a) Lugar de comunicaciones. Todas las notificaciones que

tenga que hacer la comunidad con una persona se llevarán a

cabo en el lugar que fehacientemente haya comunicado el

comunero al administrador de fincas con un domicilio en

España. No serán válidas las solicitudes de actos de

comunicación en el extranjero. De no haberlo hecho así el

comunero de modo que se acredite la recepción por el

administrador de fincas de esta comunicación esta se hará

en el piso o local de la comunidad y si no fuera posible se

llevará a cabo en el tablón de anuncios.

b) Uso del correo electrónico. Para los comuneros que no

residan habitualmente en la comunidad y tengan su lugar de

residencia en otra distinta les es más cómodo dar como

domicilio a efectos de comunicaciones una dirección de

correo electrónico, al igual que los que residen en el

extranjero, ya que no pueden dar un domicilio en su país

para que en este se lleven a cabo los actos de

comunicación.

c) No exigencia de fehaciencia. El administrador de fincas

no precisa realizar de forma fehaciente los actos de

comunicación a los comuneros, y se podrán realizar en el

buzón de correos o en mano por el conserje en el domicilio

que previamente cada comunero haya comunicado

fehacientemente al administrador de fincas. De no hacerlo

así, el administrador llevará a cabo la comunicación en el

inmueble al que se refiera la convocatoria y de no ser posible

se hará en el tablón de anuncios de la comunidad en donde

constará la indicación del propietario afectado. En cualquier

caso, de impugnarse por el comunero los acuerdos alegando

falta de notificación la comunidad deberá acreditar haberla

realizado. Para ello es válida la testifical del conserje que la

llevó a cabo, tres testigos que declaren que la recibieron, o

el administrador de fincas que así lo atestigüe de igual

modo.

d) Obligación de fehaciencia en la notificación del

comunero al administrador de fincas. El comunero sí que

está obligado a facilitar al administrador de fincas su

domicilio a efectos de notificaciones. De no hacerlo así se

tendrá por válido el del piso o local.

e) Comunicaciones por correo electrónico. Como se ha

expuesto, respecto de la posibilidad de utilizar el correo

electrónico, tal sistema para realizar notificaciones,

citaciones de juntas o envíos de actas, será válido y eficaz

dicho método siempre que el comunero haya designado esa

cuenta de correo electrónico con esa finalidad. Para ello el

administrador de fincas solicitará a los comuneros quien

desea utilizar el uso del email para que en este se lleven a

cabo los actos de comunicación. En este caso, los comuneros

que deseen utilizar este sistema remitirán un escrito al

administrador de fincas indicándole que aceptan el uso del

email como medio de comunicación haciendo constar su

dirección de email. También podrán recabar la dirección de

email del administrador de fincas y comunicárselo por email.

f) La vía del tercero de confianza. Es este un sistema

admitido legalmente por el que la comunidad contrata con

una empresa dedicada a la ejecución de actos de

comunicación que tiene virtualidad como medio de prueba y

que podrá acreditar haberla hecho en el caso de

impugnación judicial de los acuerdos por alegar falta de

notificación.

g) Será válido la utilización de dicho método para conceder

autorización a otro comunero o un tercero para la

asistencia a una junta. Para ello, el representante

presentaría en la junta copia del email recibido exigiéndose

que en el envío conste nombre y apellidos y referencia del

inmueble.

TITULO IV. ADOPCIÓN DE ACUERDOS.

Art. 7.- Reglas en materia de adopción de acuerdos.

a) El consentimiento del propietario afectado. Puede haber

casos en los que aunque exista un quórum específico de

aprobación exista un comunero que quede directamente

perjudicado por el acuerdo sometido a votación. Ahora bien,

ese perjuicio tiene que ser directo y grave, no admitiéndose

simples molestias, en cuyo caso habría que estar a lo

acordado con el quórum establecido en la LPH. En efecto,

se entiende que es más razonable, y que ocasiona menos

problemas a la Junta de propietarios, que por parte del

administrador de fincas se evalúe el alcance del acuerdo en

el sentido de determinar si puede existir algún propietario

que quede afectado por el mismo. No se trata de que ante

cualquier acuerdo tenga que solicitarse el consentimiento de

aquellos que pudieran quedar afectados de forma indefinida

y con repercusión muy indirecta, sino de que aquellos

claramente afectados por el acuerdo tengan la opción de

manifestar su expresa oposición a que este punto se pueda

incluir en el orden del día. Para ello se pueden recabarse los

oportunos informes periciales por el administrador de fincas

para determinar si el acuerdo en cuestión puede repercutir

de forma directa en el propietario. La afectación y perjuicio

tienen que ser directos y evidentes, a no confundir con

meras comodidades del propietario que no quiere consentir

que se adopte y ejecute determinado acuerdo sin justificar el

alcance de su exposición. Así, por ejemplo, en el caso de la

instalación de antenas de telefonía móvil no tiene legitimidad

el propietario del último piso, salvo que existieran informes

periciales que determinaran que se pueden derivar perjuicios

médicos, o de otro tipo, para los inmuebles más próximos a

la antena de telefonía. No se trata, pues, de que cualquier

propietario pueda alegar sin más su condición de afectado,

sino que tiene que probarlo, correspondiéndole a él la carga

de la prueba.

b) Voto en contra en caso de acuerdo que exija

unanimidad. De entenderse que hay mala fe o abuso de

derecho en el comunero la comunidad tendrá por no

alcanzado el acuerdo y tendrá que acudir a un juicio

ordinario contra el comunero o los comuneros que votaron

en contra para pedir al juez que declare por adoptado el

mismo por aplicación de abuso de derecho.

c) Imposibilidad de repetir la votación sobre un punto del

orden del día en una extraordinaria si se adoptó el

acuerdo o no en un sentido. Al menos durante el mismo

año completo en el que se adoptó un acuerdo, o se rechazó,

no podrá repetirse la votación sobre ese mismo punto en

todo el año natural del periodo correspondiente contando de

mes de la junta ordinaria a mes para fijar el cómputo de ese

año, ya que sería un abuso de derecho repetir una votación

en una extraordinaria cuando ese punto ya fue votado en

concreto en unos términos. Podría volver a someterse a

votación pero al año siguiente. Bien en una ordinaria o

extraordinaria.

d) Los acuerdos alcanzados obligan a todos, incluidos los

que votan en contra y los ausentes. Todos estarán

obligados al pago.

e) Exoneración de pago de gastos. Para exonerar del pago

de gastos comunes a determinados comuneros es preciso

alcanzar la unanimidad.

f) Petición de 1/3 de propietarios en los casos de

servicios de telecomunicaciones o a los suministros

energéticos. Los disidentes no quedan obligados, salvo que

se aprovechen en el futuro de la instalación en cuyo caso

tendrán que pagar siempre que abonen el importe que les

hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando

el correspondiente interés legal.

g) Acuerdos para los que se exige mayoría simple. Se

trata de mayoría de presentes en la Junta, no cuentan los

ausentes. Obliga a todos. Si algún comunero entiende que es

una mejora deberá acreditarlo.

h) El recurso al juicio de equidad. Si no se aprueba el

acuerdo que requiera mayoría simple el comunero puede

acudir al juez presentando copia del acta y la lista de los

comuneros que votaron en contra al acuerdo. El juez cita a

los contradictores y al comunero promovente y resuelve si el

acuerdo debe admitirse.

i) La aprobación de las normas de régimen interno de la

Comunidad. En primer lugar, habrá que señalar que al no

estar incluidas en el régimen de acuerdos especiales previsto

en el art. 17.1 y 2 LPH, cierto es que se podrán aprobar

estas normas de régimen interno por mayoría simple de

presentes y que estas normas son de obligado cumplimiento.

En el caso de que algún vecino las incumpla, la comunidad

podrá dirigirse a ellos por la vía de la acción de cesación y

reclamarle además los daños y perjuicios que haya podido

ocasionar, tanto cuanto el incumplimiento de las normas sea

hecho por el titular del inmueble como por cualquier persona

que resida en el inmueble.

j) Votaciones sobre cuestiones afectantes a personas

que sufren discapacidad. La diferencia en el quórum de

votos radica en que la primera obligatoriedad se refiere a

aquellos supuestos referidos a obras de accesibilidad para

mayores de 70 años o personas con discapacidad, pero

cuyas obras, en su cuota de instalación, no excedan del

importe de 12 mensualidades. Si exceden de esta cantidad

pero no se refieren a la modificación del título constitutivo o

estatutos se adoptarán por mayoría simple y obligan a todos.

En caso contrario, sería preferible plantear el tema en el

orden del día de una Junta para intentar alcanzar el quórum

de 3/5, a fin de que todos los propietarios estuvieran

obligados al pago de alcanzarse el acuerdo. Hay que

recordar que para recurrir a estos quórum especiales se

trata tanto de personas mayores de 70 años sin más, o que

sufran una discapacidad. Obviamente, no bastará con un uso

ocasional o esporádico del inmueble; pero tampoco la

Comunidad podrá eludir su obligación aludiendo a que la

persona afectada no reside o trabaja de forma estable –

piénsese, por ejemplo, en una segunda residencia o en un

trabajo a tiempo parcial-.

k) Impugnación de acuerdos. Solo pueden impugnar quienes

hayan votado en contra en la junta y conste en el acta que

votaron negativamente. No pueden hacerlo quienes hayan

votado a favor o se abstengan. Sí que pueden hacerlo los

que en los casos de acuerdos especiales del art. 17.1º LPH

no se opongan al acuerdo en el plazo de 30 días. Si cuando

el comunero reciba el acta y no conste que votó en contra y

lo hubiera hecho deberá instar la subsanación del acta

solicitando que conste expresamente que votó en contra.

l) Quien quiera impugnar debe pagar. Se exige al que

pretenda impugnar que esté al corriente en el pago de las

deudas ya vencidas con la comunidad, por lo que no solo se

tratará de las deudas que hayan sido objeto de certificación

por el secretario-administrador tras una junta, sino las que

posteriormente vayan venciendo, según el sistema de pago

que previamente se haya acordado en la Comunidad, por lo

que si el propietario que quiere impugnar un acuerdo es

moroso debe ponerse al corriente en el pago de sus deudas

vencidas hasta el momento en el que ejercite la acción.

m)Los inquilinos no pueden oponerse a los acuerdos que

se adopten, solo el propietario. Se exige la condición de

propietario para poder recurrir.

n) Si la comunidad no actúa contra un comunero se

permite que lo hagan otros comuneros de forma

individual para proteger a la comunidad o sí mismo de

otro comunero. Se reconoce a los comuneros la posibilidad

de ejercitar acciones en defensa de los elementos comunes,

e incluso en el del art. 7.2 LPH (acción de cesación por

actividad molesta, prohibida, etc) cuando le cause molestias

de forma personal. En estos casos el comunero no deberá

requerir al infractor con carácter previo a la demanda,

aunque es conveniente hacerlo, pero deberá hacerlo

personalmente por conducto de un notario, ya que si la

decisión de demandar es personal no puede hacerlo el

administrador de fincas o el conserje.

TITULO V. OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

CAPÍTULO I. EN ELEMENTOS COMUNES

Art. 8.

a) Realización de obras por la comunidad en zonas de

uso privativo pero que son elemento común. El

comunero no podrá oponerse a que se realicen obras en la

comunidad si se trata de elementos comunes, como puede

ser un patio de luces de uso exclusivo pero que es elemento

común para instalar un ascensor.

b) Constitución de servidumbre en comunidad de

propietarios para instalación del ascensor utilizando

parte de local. Es posible privar a un titular del local de

parte del mismo para instalar ascensor aprobado en junta

aunque se le prive de parte del local. Razón de la

servidumbre: El ascensor es un elemento esencial de

presente y de futuro para favorecer la movilidad de las

personas que residen en el inmueble. Fijación de criterios

indemnizatorios al titular del local: a) una indemnización a

precio de mercado de superficie invadida. b) una cantidad a

tanto alzado por el demérito experimentado por el local

como consecuencia de su menor superficie. c) una

indemnización dineraria por todas las consecuencias que la

instalación del ascensor pueda producir. d) una

indemnización dineraria para el supuesto de que, como

consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se

causen daños al local previa acreditación fehaciente de los

mismos.

c) Obras por petición de personas que sufren

discapacidad. Para el supuesto de que se sometiera a

votación por la Junta de propietarios la realización de unas

obras de acondicionamiento para eliminar barreras

arquitectónicas y su cuota de instalación excede del importe

de 12 mensualidades se aplicaría lo dispuesto en el último

párrafo del nº 1 del art. 17, que se mantiene, por el cual Los

acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto

en esta norma obligan a todos los propietarios.

CAPÍTULO II

EN ELEMENTOS PRIVATIVOS.

Art. 9.

a) Instalación de toldos y cerramientos. Es preciso pedir

autorización para la instalación y cerramientos aunque el

resto de comuneros ya los tengan instalado. En cualquier

caso no se impedirá a los comuneros a su instalación si ya

existen vecinos que lo han hecho, pero siempre y cuando se

someta la ejecución de la instalación al modelo y patrón

previamente aprobado para tal efecto, sin poder hacerlo de

forma distinta para no perjudicar la fachada del inmueble.

Pero la autorización debe realizarse planteando cómo se va a

llevar a cabo la obra para comprobar la comunidad si se

corresponde con lo autorizado previamente por ella.

b) Obras en trasteros para alquilarlos como vivienda. Los

trasteros no pueden destinarse a vivienda. Tampoco pueden

instalarse aparatos que precisen del uso de electricidad de

los elementos comunes, tales como neveras o similares.

c) Obras en plaza de garaje. Para hacer obras en plaza de

garaje se precisa autorización de la comunidad. En cualquier

caso, no se podrán cerrar los garajes, ni poner bordes

alrededor de la plaza para delimitar físicamente la propiedad,

ni colgar objetos aunque sea en las paredes de la plaza, al

ser zonas abiertas. Para ello hace falta autorización por

afectar al vuelo y porque en caso de caída por defectuosa

instalación puede causar daños a otros propietarios.

d) Obras que se permiten a los propietarios.

a. Las realizadas sobre el piso o elemento privativo de

que sea titular (tanto se refieran a la modificación de

sus elementos arquitectónicos, vgr., colocación de

tabiques, o cambios de los existentes, apertura o

cierre de puertas, siempre que sean en el interior del

piso; o bien, las referidas a instalaciones o servicios

del mismo, esto es, supresión o adición de elementos

indispensables para el uso del elemento privativo:

electricidad, fontanería, etc). La procedencia de estas

obras se supedita a que con las mismas "no se

menoscabe o altere la seguridad del edificio - o sea, no

perjudique, debilite o cambie su solidez, cimentación,

paredes o muros maestros -, su estructura general, - o

composición o conjunto de lo edificado -, su

configuración o estado exteriores - forma o aspecto

que presenta su conjunto visto hacia fuera.

b. Las obras realizadas para "mantener en buen estado

de conservación su propio piso e instalaciones

privativas...", en los términos que habla el art. 9. 2º,

de la Ley , o sea, las clásicas obras de conservación o

de actualización de buen estado del propio piso o aptas

siempre que no perjudiquen a los demás ni a la propia

Comunidad; y en las que, en una versión de tolerancia,

es posible incluir aquéllas que, sin perjudicar a los

otros o a la Comunidad, supongan un beneficio o

satisfagan alguna necesidad al propietario ejecutor, o

sea, se realicen por causa justificada y no mera

arbitrariedad.

e) Obras no permitidas a todo propietario: Las anteriores

siempre que no respeten esas exigencias, así como las que

se ejecutan "en el resto del inmueble" que impliquen su

alteración - art. 7. 2º -, o bien las que recaigan en las "cosas

comunes" - art. 11 -, o incluso las reparaciones urgentes en

el edificio - art. 7. 2. 2 - sobre las que, además tiene el

propietario "deber de comunicarlo sin dilación al

administrador"; tampoco puede, ni siquiera "exigir", y

cuando menos, ejecutar por su cuenta, obras consistentes

en nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos

por la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble

"según su rango”. Hay que llevar cuidado con las obras

realizadas en terrazas y balcones, ya existe prohibición de

obras que afecten a la configuración o estado exterior. La

referencia a las fachadas es el ejemplo más típico, y ello con

independencia de que las ventanas, balcones y terrazas sean

privativos, ya que lo que se protege es la unidad estructural

del inmueble que impida que la configuración del edificio se

altere a la conveniencia y capricho de unos pocos,

convirtiendo la comunidad en algo muy distinto a lo que

debe presidir la buena convivencia manifestada, sobre todo,

por el “todo” del edificio en su conjunto considerado.

f) Obras de propietarios de locales que afectan a

elemento común. Un propietario de un local que está

haciendo una obra interior no puede proceder a la reparación

personal de un elemento común por entender que si no lo

hace le puede causar perjuicios. Lo que debe hacer es

comunicárselo de forma urgente al administrador para que

este de traslado urgente al presidente y que se proceda a la

reparación del elemento común. Hecho así por el propietario,

si no se actúa de forma urgente por la comunidad podrá

reclamarle los daños que puedan derivarse por la inacción de

la comunidad y la existencia de un daño en el elemento

común que le ha repercutido directamente al propietario en

su local o piso.

g) Licencia de obras y autorización. El hecho de que un

comunero obtuviera licencia administrativa de obra para

llevarla a cabo no le otorgaría cobertura para evitar la

oposición de la comunidad de propietarios, ya que por el

hecho de que las obras realizadas en el local hayan obtenido

la preceptiva licencia municipal no se obtiene un

salvoconducto para tener inmunidad frente a la oposición de

la comunidad si existe alteración de elementos comunes o

afecta a la comunidad.

h) Aparatos de aire acondicionado. Debe solicitarse la

autorización de la comunidad. Si no se obtiene se trata de

obra ilegal por afectar a la fachada y a su configuración

exterior y debería suprimirse si no se autoriza.

i) Cuestiones en las que debe fijarse el comunero a la

hora de hacer obras en elementos privativos. a) que

no se menoscabe o altere la seguridad del edificio, su

estructura general y su configuración o estado exteriores; b)

que no perjudique a los derechos de otro propietario; c) que

se dé cuenta de tales obras a quien represente a la

comunidad; y d) que las obras no afecten a elementos del

edificio distintos de los privativos, es decir, a los elementos

comunes.

j) Obras en locales. Los titulares de locales comerciales

pueden hacer obras en fachada que pueda servir para

mejorar la calidad de su negocio. Por ejemplo, pueden abrir

puertas o ventanas y poner letreros siempre que presenten a

la comunidad un boceto y se ajuste a la normalidad en su

extensión. No es posible poner cortapisas a los locales

siempre que las obras sean normales y estén enfocadas a la

mejora en el rendimiento del local y no afecten sobremanera

la fachada del edificio. Con respecto a los extractores de

humo se deberá conceder autorización siempre que exista un

proyecto técnico que avale que la forma de su ejecución no

perjudica a la comunidad y esté aprobado el proyecto

administrativamente.

k) Obras en patio interior de uso privativo pero elemento

común. En principio todos los propietarios tienen derecho a

usar los elementos comunes y entre ellos el patio de la finca,

lo que ocurre es que por la falta de acceso es imposible

cumplir con esta premisa jurídica muchas veces. Pero

tampoco gozan de un derecho especial los pisos bajos, salvo

que en el Título así conste, sin que el hecho de que hayan

abierto un hueco les conceda más facultades. Es más, la

Comunidad puede obligar a que cierren, toda vez que han

efectuado una abertura en el muro general. En definitiva,

que la Junta debe determinar si permite o no el uso a esos

propietarios y si procede a exigir que retiren el hueco abierto

para el acceso. Lo que sí puede hacer un propietario de una

vivienda que tiene atribuido el uso exclusivo de un patio que

es elemento común es instalar elementos que no requieran

una obra de albañilería sin autorización. Si se trata de una

obra de esa naturaleza no hace falta y puede instalar

elementos desmontables que no requieran obra de

envergadura que suponga alteración de elementos comunes.

l) Conservación de elementos privativos. El propietario

debe conservar su piso evitando deterioro que cause daños a

los demás. La consecuencia de su incumplimiento es la de

resarcir o indemnizar los daños causados.

m)Obras en el propio piso o local para reparar elementos

comunes. Los titulares están obligados a dejar entrar a los

operarios para reparar elementos comunes siendo preciso

entrar en un inmueble para ello. De no consentirlo será

responsable de los daños que se causen a la comunidad por

su obstinación, aunque la comunidad podrá pedir

autorización judicial para entrar en el inmueble.

n) Cerramientos de terrazas. Para llevar a cabo un

cerramiento de terraza hay que pedir autorización a la

comunidad aunque se pretenda llevar a cabo alegando que

se hará siguiendo el modelo previsto. Se exige la

comunicación de la intención al presidente de la comunidad y

encargo llevado a cabo para su ejecución. De no existir la

solicitud se entenderá como obra inconsentida y se solicitará

su demolición.

TITULO VI. ACTIVIDADES MOLESTAS, PROHIBIDAS,

INSALUBRES, NOCIVAS Y PELIGROSAS. ESTATUTOS Y TÍTULO

CONSTITUTIVO.

CAPÍTULO I. ART. 7.2 LPH. ACTIVIDADES MOLESTAS Y DEMÁS.

Art. 10.

a) Aparcamiento indebido de vehículos o motocicletas. No

se puede aparcar el vehículo o ciclomotores en plazas de

garaje ajenas o en zonas de elementos comunes. En el caso

de hacerlo la junta de propietarios podrá adoptar un acuerdo

por mayoría simple en el sentido de que en estos casos se

autoriza a que intervenga una grúa privada para quitar el

vehículo mal estacionado y dejarlo en la vía pública en lugar

más próximo posible al inmueble donde se encontraba

estacionado, corriendo de cuenta del titular del vehículo los

gastos de la grúa. En estos casos se incluirá este extremo en

el acuerdo de la junta.

b) Incapacidad de la comunidad para incluir en estatutos

lo que estime por conveniente. No todo lo que esté

prohibido en los estatutos puede decirse que lleve aparejado

consigo una especie de dogma de ley, ya que en uno casos

habrá que interpretar la prohibición con arreglo a los usos

sociales y la realidad del momento en el que la prohibición

debe ser aplicada. Por ejemplo, aunque algo esté incluido en

estatutos como prohibido no será posible ejecutarlo si existe

arbitrariedad en el tema incluido. Por ejemplo, prohibiciones

absolutas de tener cualquier tipo de animal en casa,

prohibición de tener un despacho profesional en inmueble

destinado a vivienda, limitaciones en el objeto social de los

locales, prohibición absoluta de instalación de rótulos en

locales o despachos profesionales, etc.

c) Registro de la Propiedad. Las cláusulas estatutarias de

prohibición deben estar inscritas en el registro de la

Propiedad, a fin de que los futuros adquirentes conozcan su

existencia.

d) Concepto de actividad molesta. Las que suponen unas

molestias superiores a la que viene impuestas por la relación

de vecindad; esto es, más allá de los límites tolerables y

asumibles por la comunidad por ser contrarios a la buena

disposición de las cosas para el uso normal que de hacerse

de aquéllas; impidiendo a los demás propietarios el

adecuado uso de los elementos comunes y de sus derechos.

Esto es, con dichas actividades se perturba, en el orden de

convivencia, el corriente desenvolvimiento de las relaciones

sociales, y se excede de lo tolerable el normal ejercicio de

las normas de convivencia, dificultándose a los demás

comuneros el ejercicio de sus derechos (el correcto uso y

disfrute de sus viviendas y del inmueble), protegido por la

Ley de Propiedad Horizontal. Llegado el caso la comunidad

no puede tolerar estas actividades realizadas por el titular

del inmueble o los que en él residan, así como por los

inquilinos. Es necesario que " la molestia sea notoria y

ostensible, esto es, no basta una pequeña dificultad o

trastorno, sino que se exige un daño de gravedad, una

afectación de entidad a la pacífica convivencia jurídica lo que

obliga a la ponderación en cada caso concreto

e) Alcance de la actividad molesta. La actividad molesta

tiene que ser dentro de la finca, no en el exterior, ya que la

comunidad no podría apelar a que la actividad es molesta

porque otra comunidad se le ha quejado de los ruidos de un

local, o que hay quejas de vecinos de otros inmuebles

ajenos. Basta para que uno o varios vecinos se quejen al

presidente de la comunidad o administrador de fincas para

que se inicie el camino del requerimiento para el cese de la

actividad si así consideran estos que la actividad lo es. De no

querer actuar la comunidad tras habérselo solicitado un

vecino podrá este ejercitar la acción judicial para el cese.

f) Prohibición de tenencia de animales peligrosos. La

comunidad puede adoptar este tipo de acuerdos por mayoría

simple a incluir en las normas de régimen interno, ya que

estas decisiones personales deben conllevar también las

propias limitaciones de que otros comuneros no quieran

asumir el riesgo de encontrarse a un animal considerado

peligroso en el ascensor o en otras zonas de elementos

comunes, por lo que se considera legítimo y ajustado a

derecho un acuerdo de la Comunidad que limite este derecho

con la consecuencia de que el comunero podría ejercerlo en

cualquier inmueble no sujeto al régimen de propiedad

horizontal, por ejemplo, un chalet individual que no causa

peligro ni molestias a terceros. Pero se trata en este caso no

de la tenencia de cualquier animal, sino de aquellos

calificados como peligrosos.

g) Prueba a plantear para acreditar las infracciones. Son

válidas las grabaciones efectuadas fuera del inmueble del

ejercicio de la actividad por el comunero o inquilino, los

vecinos, ya que los vecinos pueden ser testigos de cargo. El

hecho de que los testigos sean miembros de la comunidad

que demanda en estos casos no debe conllevar las dudas

sobre la veracidad de sus declaraciones, ya que son los

testigos directos de la actividad y los perjudicados por la

misma. También, la declaración del conserje o administrador

de fincas conocedores directos de la actividad, o las actas

notariales.

h) Medida para solicitar judicialmente la expulsión del

comunero del inmueble por ejercicio de estas

actividades y la resolución del contrato de

arrendamiento. Tanto la privación del uso del inmueble al

propietario como de los derechos arrendaticios supone una

consecuencia de una patente obstinación del propietario u

ocupante a seguir las directrices de la comunidad y haber

tenido de forma constante una actitud incumplidora a las

normas de la misma en lo que afecta a las actividades

prohibidas en estatutos, ejercicio de molestas, insalubres,

nocivas, peligrosas o ilícitas. Tras los requerimientos

realizados por el Presidente de la comunidad o advertencias

de los propios vecinos o encargados de la comunidad la

persistencia en el ejercicio de actividades graves por el

propietario u ocupante podrá conllevar la aplicación de estas

medidas atendida la gravedad del incumplimiento y podrán

ser interesadas al juez en la correspondiente demanda

solicitando tanto la expulsión del comunero infractor por

tiempo de hasta tres años, como la resolución del contrato

de arrendamiento.

i) Consumo de tabaco. No se podrá fumar en las zonas

cerradas de la comunidad que sean elementos comunes,

tales como ascensores, entradas a inmuebles y rellanos de

escaleras y bloques. Esta prohibición no afecta en el resto de

elementos comunes en zonas abiertas, como piscinas, etc.

j) Ruidos por uso de instrumentos musicales. Cuando un

comunero opta por utilizar en su inmueble instrumentos

musicales debe ser consciente que junto a su derecho al

desarrollo de esta actividad lo está el del resto de propietario

o inquilinos a no sentirse molestados por esta actividad,

siendo preferente el derecho de estos al del comunero a

ejercer el desarrollo de su actividad en la utilización de

instrumentos musicales, como suele ser el piano. En estos

casos, quien se excede en el uso de un instrumentos musical

pone en una auténtica situación de dependencia y

subordinación de la vida diaria a su vecino más próximo, ya

que sobre todo cuando existen hijos en edad de estudiar en

este último domicilio surgen lógicos problemas derivados de

la ausencia de la concentración necesaria para poder llevar a

cabo en condiciones normales esta actividad que tan

importante es a cualquier edad en la edad juvenil, ya sea en

colegios o institutos o en la época de la Universidad. Por ello,

o insonoriza el lugar donde ejerce esta actividad o podrá

plantearse el ejercicio de la acción por actividad molesta.

k) Intervención del presidente en casos de actividades

molestas, prohibidas, etc. Detectado o advertido esta

actividad y comunicada al presidente que un comunero

podría estar incurso en una de estas actividades se debe

efectuar una comunicación al propietario o infractor

(ocupante) para que tenga conocimiento de que la

comunidad se opone al mantenimiento de la situación y que

le exige que cese en el desarrolla de la misma. El

requerimiento se podrá hacer al titular del inmueble aunque

la actividad la lleve a cabo uno de sus ocupantes (un hijo por

ejemplo) o cualquier persona mayor de edad que se

encuentre en el inmueble y sea ocupante habitual del

mismo.

l) Forma del requerimiento. La forma para llevar a cabo la

comunicación con el infractor lo será mediante un concreto

sistema como lo es el requerimiento fehaciente. La LPH en

este punto concreto es muy clara y ha utilizado un término

tan claro en la ejecución de un acto de comunicación como

es el de “requerimiento”. Es decir, no se trata de que sea

una mera comunicación, sino que esta debe llevarse a cabo

en el modo y forma que se acredite que la recibió. Su

ejecución material podrá ser llevada sin embargo por el

conserje o encargado llevando la firma del presidente con lo

que el presidente lo que extiende es la orden que podrá ser

elaborada por el administrador de fincas. Incluso cabe que

este pueda ejecutarla si lo autoriza el presidente.

m)Fijación de un plazo en el requerimiento. Resulta obvio

que debe constar en el requerimiento la fijación de un plazo

concreto y determinado en el requerimiento para poder

entender que se ha incumplido el mismo, fijándose el

prudencial para que pueda ser atendido o entenderse

desatendido por el propietario u ocupante del piso o local.

Por ejemplo, dos días.

n) Requerimiento al inquilino. En los casos de

arrendamiento siendo el infractor el arrendatario el

presidente actúa sin que lo solicite el propietario.

o) Advertencia de que se le va a demandar si no cesa en

su conducta. Debe hacerse constar en la práctica del

requerimiento el apercibimiento del ejercicio de acciones

civiles.

p) Negativa del presidente a llevar a cabo el

requerimiento cuando lo han interesado uno o varios

comuneros. Si el requerimiento lo insta un comunero y el

presidente se niega a llevarlo a cabo deberá convocarse la

Junta de Propietarios para su debate, y en el caso de

obtenerse la mayoría del art. 17.3.° LPH, el Presidente

deberá practicar el requerimiento. En el caso de no

obtenerse la mayoría se podrá acudir el juicio de equidad del

último párrafo del art. 17.3 LPH. Si la junta no lo acuerda

estaría, de todos modos, el comunero o comuneros

afectados legitimado para demandar ellos contra el presunto

infractor.

q) Negativa del infractor a aceptar el requerimiento y

cumplirlo. La junta de propietarios intervendrá en la medida

en que el infractor no cese en su actividad si ya se le ha

requerido. Por ello, en el caso de negativa a admitir el

requerimiento y cesar en el ejercicio de la actividad

prohibida en el apartado segundo del art. 7 LPH, en el caso

de que transcurra el plazo indicado en el requerimiento se

procederá a convocar a la Junta de Propietarios, a fin de que

ésta autorice al Presidente de la Comunidad para el ejercicio

de la acción de cesación. Ello tiene gran importancia, habida

cuenta que, precisamente, a la demanda deberá

acompañarse posteriormente la certificación del acuerdo que

adopte la Junta de Propietarios autorizando el ejercicio de la

acción de cesación.

r) Documentos a acompañar a la demanda de cesación.

Certificado del administrador de fincas del acuerdo de la

junta y requerimiento. Será posible la aportación de

fotografías que acrediten la actividad realizada y la molestia.

s) Contenido de lo que se puede reclamar al juez en

estos casos. La LPH admite que se puede solicitar de forma

acumulativa la cesación de la actividad, la indemnización de

daños y perjuicios y además la privación del uso del

inmueble, por lo que no sería preciso que se solicitara de

forma subsidiaria la cesación de la actividad, sino que ésta

siempre es principal y para los casos graves se instará,

además, la privación del uso del inmueble.

t) Condena y privación de los derechos políticos. La

privación del uso conlleva la privación de los derechos

políticos. En estos casos de acordarse la privación del uso del

inmueble ello con llevaría también la privación de los

derechos políticos del comunero, tales como asistir a las

juntas, o el derecho de voto, ya que se le priva del uso del

inmueble en todas sus variantes, y entre ellas de intervenir

en el desarrollo de la vida en comunidad, ya que no ha

seguido las reglas de convivencia y es por ello, ante la

gravedad de sus incumplimientos por lo que ha sido

condenado a una medida de la gravedad de la prevista en

este art. 7.2 LPH y que, insistimos, debe reservarse solo

para los hechos de cierta gravedad. Así, de ser uno de los

miembros de la pareja el infractor y estar el inmueble a

nombre de los dos, cierto es que el otro miembro, no

infractor, sí que podría ejercer los derechos políticos, pero no

si el inmueble solo fuera propiedad del infractor, ya que los

derechos no son delegables en terceras personas en estos

casos.

CAPÍTULO II. ESTATUTOS Y TÍTULO CONSTITUTIVO.

Art. 11.

a) Límites a la promotora. La promotora no puede fijar en el

título constitutivo limitaciones con respecto al uso que debe

dársele a los locales, y reservarse el derecho de hacer obras

en los locales aunque los venda más tarde sin autorización

de la junta.

b) Si en el título constitutivo consta que los locales se utilizarán

para fines comerciales no puede modificarse esto con un

pacto entre promotores y compradores o que solo se

destinen a un determinado fin comercial.

c) Estatutos y limitaciones en locales. No es posible que

una Comunidad en la que exista un centro comercial incluya

una cláusula estatutaria en la que se establezca que una vez

concedida contractualmente a un local la exclusiva para

vender determinados productos no será posible que otro

local se dedique a la misma actividad.

d) Incumplimiento de estatutos y sanciones económicas.

Aunque la comunidad haya recogido en los estatutos que los

comuneros que infrinjan las prohibiciones estatutarias o

incumplan las normas de régimen interno serán sancionados

económicamente esta sanción se tendrá por no puesta por

la nula capacidad sancionadora económica de las

comunidades. Si se incumplen la comunidad ejercitará las

acciones judiciales para el cese de la actividad, y en caso de

incumplimiento podrá instarse por la comunidad tanto la

condena al cese como, en casos graves, la expulsión del

inmueble o local.

TITULO VII. GASTOS DE COMUNIDAD

Art. 12

a) Reflejo en el contrato de alquiler que los gastos son

del arrendatario. Aunque en el contrato de arrendamiento

conste que el pago de gastos de comunidad corresponde al

arrendatario la comunidad se los girará de igual modo al

propietario y es este el que luego se lo debe reclamar al

inquilino. Pero a la comunidad no le afectan los pactos

internos en el arrendamiento. Lo mismo se entenderá para el

caso de pareja en trámites de separación o divorcio si se

refleja en el convenio que los gastos son solo del que usa el

inmueble, o que este es el pacto al que han llegado aunque

fuese privativo del que no lo usa. La comunidad siempre se

dirigirá contra el o los propietarios con independencia de los

pactos internos a que hayan llegado las partes que quedan

entre ellos.

b) Pago de las costas procesales en los juicios de

reclamación de gastos de comunidad. En las

reclamaciones de gastos de comunidad por cuantía inferior a

2.000 euros si la comunidad gana el pleito los gastos de

abogado y procurador que haya utilizado la comunidad los

abona el comunero moroso. Sin embargo, si lo gana el

comunero en pleito por debajo de esa cantidad no tendrá

derecho a que los gastos de su abogado y procurador los

pague la comunidad, según señala claramente el art. 21.6

LPH. Si se trata de pleito por cuantía superior a 2.000 euros

se aplican las reglas normales y el que pierda el pleito paga

las costas procesales.

c) No imposición de la derrama por costas al comunero

que gana el pleito a la comunidad. Si un comunero litiga

con la comunidad (como actor o demandado) y gana el pleito

se impondrán las costas a la comunidad (salvo

reclamaciones de cantidad por cuantía inferior a 2.000

euros). En ese caso, las costas que debe pagar la comunidad

no se impondrán en su cuota al comunero que ha ganado,

sino que se deben prorratear entre el resto sin contar al

comunero litigante en la distribución del gasto. el propietario

que ha litigado contra la Comunidad y le ha vencido en juicio

no puede obligársele a que contribuya a soportar las costas

procesales causadas a aquélla pues podría llegarse al

resultado injusto de que el propietario agraviado por un

acuerdo de la Comunidad, que se vio en la obligación de

promover un pleito para restablecer el orden conculcado,

tendría que aportar en parte los gastos procesales causados

por la Comunidad de propietarios vencida. No nos

encontraríamos ante un gasto general sino que sólo sería

imputable a los propietarios que mantuvieron una posición

opuesta al disidente que tuvo que promover el procedimiento

judicial.

d) Litigios entre la comunidad y la promotora. Si la

comunidad ha demandado a la promotora que todavía tiene

inmuebles sin vender y, por consiguiente, es propietaria y

debe asumir gastos por los que tenga, puede darse el caso

de que el juez estime parcialmente la demanda y que señale

que cada uno pagará sus costas. En este caso, sin embargo,

la comunidad no puede pretender que se le descuente de los

gastos de la parte de la comunidad en el pago a sus

profesionales la cuota que le corresponda por los pisos que

tiene sin vender, ya que también deberá asumir sus gastos

por los honorarios de los profesionales de la comunidad

porque no hubo imposición de costas y se trata solo del pago

de un servicio profesional que debe ser asumido por todos

los comuneros, y entre ellos la promotora por los pisos que

tiene sin vender.

e) Morosidad e impugnación judicial. Si un comunero

impugna su declaración de morosidad, sin embargo debe

seguir pagando las cuotas que se vayan devengando. No se

interrumpe la obligación de pago de las que sigan

devengándose.

f) Momento de determinación de la condición de

morosidad. Al día siguiente del modo en que se fijó el

sistema de pago: mensual, trimestral o semestral. La

obligación será exigible cuando vence el período fijado por la

Junta o en los Estatutos para que cada propietario cumpla

con su obligación de contribuir a los gastos generales. Si

transcurre esa fecha y no se ha satisfecho el pago, el

propietario será moroso sin necesidad de requerimiento

judicial o extrajudicial.

g) Plazo que tiene la comunidad para reclamar el pago de

deudas por gastos comunes. Es el de 15 años.

h) Reclamación de gastos de comunidad e imposibilidad

de hacer alegaciones a la junta que declaró la

morosidad. Si la comunidad ha demandado a una persona

por morosidad el comunero no puede alegar en el juicio

cuestiones afectantes a la junta que aprobó su declaración

de morosidad, ya que, en todo caso, lo que debió hacer es

impugnar el acuerdo de la junta.

i) Transmisión de inmueble y responsabilidad de la

deuda. Si una persona transmite su inmueble debe

comunicar esta circunstancia de forma fehaciente a la

comunidad. De no hacerlo de forma tal que el administrador

de fincas reciba esta comunicación la comunidad podrá

seguir reclamándole las deudas que se devenguen del

inmueble aunque lo haya vendido y este, luego, se las

tendrá que reclamar al nuevo titular.

j) Adquirente y derecho de voto. El adquirente de inmueble

debe pagar la deuda existente del año de la adquisición y el

año anterior. En caso contrario no podrá votar en las juntas

porque es deudor de esa cantidad.

k) Intervención preceptiva de abogado y procurador.

Cuando se trate de reclamaciones superiores a 2.000 euros

será preceptivo utilizar los servicios de abogado y

procurador.

l) Moroso y recursos. Si un comunero condenado a pagar

gastos de comunidad quiere recurrir la sentencia debe

consignar lo que se ha fijado como deuda al momento de

interponer el recurso. Además, al momento de llevar a cabo

el recurso debe consignar la suma de 50 euros y acreditar

haberlo hecho.

m)Obligación al pago de la derrama de nuevos

adquirentes. El obligado al pago es el titular del inmueble

que lo sea al momento en el que se acuerda expedir los

recibos, aunque cuando se aprobó en junta el titular fuera el

vendedor. En cualquier caso siempre responderá el

adquirente del inmueble de la deuda del piso o local de las

que existan en el año de adquisición y del año anterior.

n) Promotor y gastos de comunidad. No es válida la

cláusula recogida en estatutos de que el promotor se

exonera del pago de gastos de comunidad respecto de los

pisos o locales no vendidos. Aunque se incluya esta cláusula

se tendrá por no puesta.

o) Moroso y convocatoria. La Ley señala que respecto de los

morosos debe constar tal circunstancia en la convocatoria de

la junta ya que la Ley así lo exige para privarle del derecho

de voto. Quien no desee aparecer en la relación de morosos

en la convocatoria deberá ponerse al día de las deudas con

la comunidad antes de la convocatoria. En su defecto es

obligado por ley hacer constar su referencia de morosidad en

la convocatoria por disposición legal.

p) Morosidad e intervención en junta. Si el moroso desea

intervenir en la junta debe pagar todo lo que debe hasta ese

momento. En caso contrario no podrá votar en la junta,

aunque podrá estar presente, pero no se le computa su

presencia al objeto de calcular los votos a alcanzar para

obtener las mayorías exigidas por la Ley. No se computará

su persona ni sus cuotas de participación.

q) Morosidad e impugnación judicial. Si el moroso desea

participar en la junta alegando que impugnó los acuerdos

que señalaban que era moroso deberá aportar en ese

instante copia del decreto del secretario judicial donde

conste que se admitió en su momento la demanda de

impugnación de los acuerdos, que es lo que acredita que los

impugnó. No se admitirá como prueba de haberlo hecho ni la

copia de la demanda ni otro documento. En su defecto se le

tendrá como moroso a todos los efectos.

r) Acreditación del pago. Quien quiera dejar de ser moroso

el día de la junta debe pagar todo lo que debe hasta ese

instante o aportar resguardo bancario que acredite la

totalidad de lo que se debe hasta ese mismo instante. Quien

fija lo que se debe es el administrador de fincas y si la suma

consignada en ese instante, o alegado el pago, no es la que

entiende que se debe por el administrador de fincas se le

seguirá teniendo como moroso. Si se aporta acta notarial de

consignación debe hacerse constar en el acta que la suma

consignada lo es para entrega a la comunidad de la cantidad

entregada en la notaría. Si no consta ese dato en el acta no

se admitirá la consignación por no constar la plena

disposición de la comunidad de la suma entregada.

s) Forma de pago de las deudas con la comunidad. La

deuda de cada comunero por gastos se abonará en la forma

y plazo estipulado por acuerdo de la junta de propietarios.

Así, si se acuerda que el sistema de pago es el de la

domiciliación bancaria o se lleva a efecto la comunicación de

datos al administrador de fincas o se ingresa el abono por

transferencia en la cuenta de la comunidad. En ningún caso

será tenido por válido el intento de pago directo de la suma

adeuda en el despacho del administrador de fincas o al

letrado de la comunidad, o, incluso, al presidente. En estos

casos se rechazará el pago y se le tendrá por moroso.

t) La no utilización de un servicio no exime del pago de

los gastos derivados.

u) Exoneración del pago de gastos por titular de local. El

propietario de un local de planta baja que no utiliza ascensor

no puede pretender la exoneración de los gastos de

sustitución del ascensor por entender que es un gasto

individualizable con relación al uso y que los bajos

comerciales no deben soportarlo por ser patente la

inexistencia de uso y perfección de la individualización del

gasto al resto de la comunidad. Para ello haría falta

unanimidad. Solo cabría estimar que cabe su aprobación por

3/5 si se trata de una expropiación de parte del local para

instalar el ascensor y se le compensa en parte con la

exoneración del pago de gastos tanto de instalación como los

demás que hubiere.

v) Recargo económico a morosos por retrasarse en el

pago. Es posible que se prevea en los Estatutos o en un

acuerdo adoptado unánimemente por la Junta que se

imponga un recargo sancionador a los deudores morosos. No

existe ninguna prohibición legal para imponer un interés

sancionador al propietario moroso pues entraría dentro del

ámbito de la autonomía de la voluntad.

w) Certificado de deuda en casos de transmisión de

inmueble. Existe la obligación de informar sobre el estado

de deudas pendientes con la Comunidad cuando se procede

a la transmisión del piso o local. El transmitente no tiene la

facultad de interesar o aportar el certificado de deuda

comunitaria, sino que tiene la obligación de hacerlo.

Recordemos que en dos momentos obliga el legislador al

transmitente a verificarlo a saber:

1.- El transmitente deberá declarar hallarse al corriente

en el pago de los gastos generales de la comunidad de

propietarios o expresar los que adeude.

2.- El transmitente deberá aportar en este momento

certificación sobre el estado de deudas con la comunidad

coincidente con su declaración. Es decir, que en la primera

obligación se instaura la necesidad de efectuar una

manifestación de voluntad de su estado de deuda o

cumplimiento con la Comunidad y en la segunda se articula

un mecanismo de acreditación de la manifestación mediante

la aportación del certificado de deuda con la comunidad. No

se trata, pues, de que el administrador de fincas tenga una

mera facultad de aportar este concepto al momento de

vender el inmueble, sino que es una exigencia de obligado

cumplimiento.

x) Exoneración por el adquirente de esta obligación. Si se

exonera de la entrega del certificado de deuda al

transmitente este sigue quedando obligado de la deuda que

exista sobre el inmueble. La exoneración del certificado lo es

de su expedición, pero no significa condonación de deuda.

Aun así, el adquirente del inmueble asume la deuda del

mismo del año de la transmisión y el anterior. La comunidad

podrá reclamar el pago de la deuda, de todos modos, a

cualquiera de los dos o a ambos al mismo tiempo. Pero al

vendedor le podrá reclamar además la que hubiere más allá

del año anterior a la transmisión, no al adquirente quien

responde solo de la del año de la transmisión y el anterior.

Es conveniente que el certificado de deuda se haga constar

siempre en la escritura de transmisión donde conste la

existencia de la deuda o su inexistencia.

El reflejo en la práctica se manifiesta de la siguiente

manera:

· El comprador asume las deudas relativas a la parte

vencida de la anualidad en la que tiene lugar la

adquisición y el año anterior.

· El piso o local están legalmente afectos al

cumplimiento de esta obligación, aunque con la

limitación temporal referida.

· El comprador, una vez satisfecha la deuda, podrá

repetir contra el vendedor por las cantidades

abonadas.

y) Certificado de deuda y expedición. El certificado se

expedirá por el administrador de fincas de la deuda existente

hasta ese instante en el plazo prudencial de 20 días al

menos. Aunque la Ley establezca el de 7 días no establece

ninguna consecuencia jurídica por el hecho de que se

entregue en un plazo mayor; es decir, que no es nula la

entrega del mismo en un plazo prudencial. Debe contener

una liquidación de la deuda por los periodos que se

devenguen y cantidades. No es válida la fijación de la suma

total, sino que hay que especificar los conceptos de la deuda

para que se sepa exactamente qué se debe y por qué

periodos.

z) Obligaciones:

· Para el Notario:

o Tiene obligación de exigir la aportación del

certificado al transmitente a la hora de redactar y

firmar la escritura de compraventa, o de requerir al

comprador para que manifieste si exonera al

transmitente de esta obligación, lo que hará

constar en uno u otro caso en la escritura.

· Para el administrador de fincas:

o Tiene que entregar en el plazo de siete días desde

la solicitud el certificado sobre el estado de deuda

del transmitente que se lo interesa, aunque no hay

responsabilidad si lo extiende en plazo mayor

prudencial que podría llegar hasta los 20 días como

referencia. Debe certificar la suma real que se

adeuda al momento de la expedición del certificado

y si comete error será responsable civil ante la

Comunidad del mismo por la diferencia entre la

deuda real y la certificada, ya que la Comunidad

solo puede reclamar la deuda que se certifica.

· Para el transmitente:

o Tiene obligación de declarar al notario si se halla al

corriente en el pago de las deudas con la

comunidad, o la suma que adeuda hasta el

momento de la firma de la escritura. Para ello:

Tiene obligación de acudir al secretarioadministrador

de fincas para interesar que se

le expida un certificado de deuda comunitaria

que su entrega en la notaría.

aa) Solicitud de la expedición del certificado. La solicitud

se podrá hacer verbalmente o por escrito, aunque tanto para

los intereses del transmitente como para los de la propia

comunidad es preciso que conste por escrito la existencia de

la solicitud.

TITULO VIII RELACIONES DE LOS COMUNEROS CON EL

ADMINISTRADOR DE FINCAS.

Art. 13.-

a) Relaciones comunero-administrador de fincas. El

administrador de fincas no es un empleado de cada

comunero, sino de la comunidad.

b) Pago de gastos de comunidad. No es posible pagar los

gastos en su despacho salvo que así se autorizare en junta

por mayoría simple.

c) Comunicaciones al administrador de fincas. Es

aconsejable que cualquier comunicación que tenga que

hacerse por un comunero al administrador de fincas se haga

por escrito y a ser posible utilizando el sistema de

comunicación por correo electrónico. Para ello el comunero

dirigirá un escrito al administrador de fincas comunicándole

que desea que las comunicaciones se lleven a cabo por este

sistema, lo que facilita los comunicados y la respuesta

inmediata a la consulta en el momento que pueda el

administrador de fincas.

TITULO IX. OBLIGACIONES VARIAS DEL COMUNERO .

Art. 14.

a) Obligación de asumir el cargo de presidente por

sorteo. La aceptación del cargo de presidente es

obligatoria. De no querer aceptarlo una persona debería

acudir al juzgado planteando esta petición y probando la

imposibilidad de llevar a cabo el cargo. Son causas objetivas

que fundamentarían la petición de relevo, a título de

ejemplo y entre otras: la falta de aptitud física o psíquica del

nombrado, su falta de formación, su residencia habitual se

encuentra a una gran distancia que le impide supervisar

personalmente el funcionamiento de la Comunidad, o el

ejercicio de una actividad concreta que dificulta o impide

notablemente el desarrollo del cargo.

b) Respeto de elementos comunes. Tanto el titular del

inmueble como las personas que lo habitan deben respetar

los elementos comunes y colaborar en el mantenimiento de

la comunidad.

c) Respecto de las normas de régimen interno. Debe el

comunero observar estas normas y evitar las incomodidades

formales que suponen tener que requerir a los comuneros

advirtiéndoles que respeten las normas de régimen interno,

cuyo cumplimiento no es facultativo, sino obligatorio.

TITULO X. NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS

Art. 15.

a) Nombramiento de administrador de fincas. Resulta

imprescindible el nombramiento por parte de la Junta para

que su actuación vincule a los propietarios. Es posible que se

le contrate con anterioridad a su nombramiento por la Junta

pero ésta deberá ratificar los actos ya realizados. En ningún

caso puede oponer el Administrador su protección como

tercero al haber contratado con el Presidente en cuanto

representante legal de la Comunidad pues la propia

cualificación profesional del Administrador impide

considerarlo como un tercero de buena fe que pueda alegar

desconocimiento de la competencia exclusiva e indelegable

de la Junta para nombrar y remover órganos comunitarios

según el artículo 14.1 LPH.

b) Capacidad para ser nombrado. La Ley exige la existencia

de una cualificación profesional suficiente para ser

administrador, por lo que es preciso que las comunidades

extremen los nombramientos en estos casos, existiendo un

colectivo como los administradores de fincas colegiados que

reúnen los requisitos exigibles para la viabilidad de su

nombramiento.